Logement : comment se situe la France vis-à-vis des pays de l’Union
La France reste le premier constructeur de l’Union européenne. Mais ses permis de construire ont chuté de 29 % depuis 2010, quand ils progressaient de 5 % dans l’ensemble de l’UE. Alors que Bruxelles annonce 43 milliards d’euros pour relancer l’offre de logements, ces financements resteront sans effet en France tant que les verrous nationaux ne seront pas levés : inflation des coûts de construction, normes, foncier, fiscalité... Ce qui se reporte sur le taux d’effort des ménages, particulièrement en zones tendues.
Le logement est une préoccupation de premier plan en Europe : en septembre dernier, la Commission européenne a présenté un plan pour un logement abordable. Selon les résultats d’un Eurobaromètre, 51% des citadins européens considèrent le logement comme un problème immédiat là où ils vivent. Le commissaire européen à l’Energie et au Logement a déclaré « la loi sur le logement abordable donne à nos États membres et à nos villes les outils nécessaires pour rendre plus de logements abordables disponibles, en particulier dans les zones les plus touchées par la crise. »
La Commission invite les États membres à adopter des plans d'accélération visant à libérer le foncier, à raccourcir la délivrance des permis de construire et à faciliter la rénovation et la reconversion de bâtiments. Elle prévoit de mobiliser environ 43 milliards d'euros d'investissements et de financements, d'assouplir les règles d'aides d'État pour le logement social, de soutenir le logement étudiant et le logement public à but non lucratif, et de mieux encadrer la location de courte durée.
Les nouvelles données d'Eurostat (Housing in Europe, édition 2025, données 2024) permettent de situer la France sur cette question de l'offre et de son coût.
En 2025, 314,7 permis de construire ont été attribués en France soit le nombre le plus élevé des pays européens (hors Turquie). Malgré cela le nombre de permis de construire recule en France alors qu’il se reprend en moyenne en Europe. Le nombre de permis de construire en forte chute 3e plus fort recul parmi les pays d’Europe après l’Italie (-52%), la Finlande (-51%), la France (-29%). La France représentait 30% des permis de construire en Europe, elle ne représente plus que 19%. Au niveau européen, les permis ont progressé chaque année de 2014 à 2021 (hors 2020) jusqu'à un pic proche de 2 millions, avant de redescendre à 1,9 million en 2022, puis à 1,5 million en 2023 et 2024. Le choc de 2022-2023, combinant hausse des coûts et remontée des taux, est donc général. Sur l'ensemble de la période, le recul français est bien réel, même si on note une légère remontée en 2025.
Même si l'augmentation des coûts de construction a été moins élevée que dans d’autres pays européens, on note une nette accélération.
C’est un ensemble d’effets qui ont pesé sur la construction : on peut penser notamment aux contraintes sur le coût du foncier (loi ZAN). La France affiche pourtant un faible pourcentage du territoire occupé par des zones résidentielles (4,6 % en 2022 équivalent à l’Allemagne 4,8 %) alors que les deux pays sont les plus grands d’Europe. Mais aussi au poids de la fiscalité qui a fortement progressé en France ainsi qu’aux risques de contentieux d’urbanisme.
Ce n’est pas en revanche le manque de capacité de construction, la France étant en tête en Europe pour le nombre d’entreprises dans le secteur de la construction et le nombre de personnes employées dans ce secteur (respectivement 653 460 entreprises et 1,944 million de personnes).
Des coûts de production aux ménages : un effet qui passe par les prix et les loyers
La construction neuve ne représente chaque année qu'une faible part du parc. Son coût ne pèse donc pas directement sur le budget de la plupart des ménages. Il agit par l'offre : moins de logements produits, c'est une tension accrue sur les prix et les loyers du parc existant.
Entre 2010 et 2024, les prix des logements ont augmenté de 53 % dans l'Union, nettement plus que l'inflation (+39 %), et que les loyers (+25 %). La hausse s'est concentrée sur 2013-2022 (+8 % en 2021 comme en 2022), avant un léger repli en 2023 (−0,3 %) et une reprise en 2024 (+3 %). En France, les prix restent supérieurs à la moyenne européenne, mais ont progressé moins fortement que dans les pays les plus dynamiques, et la hausse des loyers est restée limitée.
Cette relative modération explique que le taux d'effort moyen des ménages français reste dans la norme européenne : le logement représente 18,5 % de leur revenu disponible, pour 19 % en moyenne dans l'Union. La part des personnes en arriérés de loyer, de crédit ou de factures (10,2 %) est légèrement supérieure à la moyenne (9 %).
La moyenne masque toutefois une forte concentration de la charge. Dans l'Union, le logement représente 37 % du revenu des personnes sous le seuil de pauvreté, contre 16 % pour les autres, et la surcharge (coûts supérieurs à 40 % du revenu) touche près de 10 % de la population urbaine contre 6 % en zone rurale. En France, 9,4 % de la population est en situation de surcharge. Et bien en dessous d’autres pays (22,7 % au Danemark, 13 % en Allemagne, 11 % en Belgique, le record étant en Grèce avec 29 %).
La structure du marché français accroît cette exposition. Avec 61,2 % de la population propriétaire de son logement contre 68,4 % dans l'Union, la France compte davantage de locataires, qui subissent directement la tension sur les loyers de marché.
En 2025, la moyenne européenne se décompose en 43,7 % de propriétaires sans emprunt et 24,8 % avec emprunt, 31,5 % de locataires. En France, le pourcentage de locataires est de 38,6 %, dont 22 % à prix réduit ou gratuit, un quasi record en Europe avec les Pays-Bas (25,7 %). Une situation qui s’explique notamment par le poids du logement social dans notre pays. La part de propriétaires est nettement en dessous de la moyenne européenne : 30,8 % avec encore un emprunt et 30,5 % sans emprunt. Soit un taux de propriétaires de 61,4 %, soit un niveau relativement faible, la moyenne européenne étant de 68 %, de nombreux pays affichant des taux de propriétaires supérieurs à 70, voire 80 %.
L’aspiration à devenir propriétaire notamment d’une maison individuelle (modèle dominant dans notre pays 63 % de l’habitat contre 50 % en moyenne en Europe) est donc contrariée par les coûts d’accession : coût de la construction neuve, coût des emprunts immobiliers …
Conclusion
La France souffre avant tout d’un recul de sa production de logements. Les leviers pour relancer l’offre de logement relèvent pour l'essentiel des politiques nationales et locales en levant les contraintes qui pèsent sur le coût de construction : poids des réglementations environnementales qui, ajoutées à l’inflation, ont contribué à la hausse des prix, rétention foncière par une réglementation sévère, alors que notre pays présente un large territoire disponible, règles concernant l’effort de construction de logements sociaux qui pèsent sur le coût de production de logements neufs. Il faut désormais aussi s’efforcer que la hausse des taux qui frappe la dette publique ne paralyse par contagion l’ensemble de la chaîne de production immobilière.
