Ventes de HLM : quels objectifs ?
La fixation d'un objectif chiffré de ventes de HLM, lors de la discussion autour de la loi ELAN à l'Assemblée nationale, a sucité de vifs débats. Cet objectif n'est pas nouveau. Et le chiffre n'a pas non plus été choisi par hasard puisque cela revient à substituer aux aides à la pierre versées depuis des décennies aux bailleurs sociaux, des recettes issues de la valorisation de leur patrimoine largement amorti. Ajoutons à cela différentes dispositions prises pour faciliter les ventes (maintien pendant 10 ans dans le quota de 25% de logements sociaux, suppression de l'autorisation préalable du maire, etc.). Reste à savoir si ces mesures seront suffisantes pour permettre une remise à plat du modèle économique des HLM.
L’examen du projet de loi ELAN s’est terminé à l’Assemblée nationale et doit maintenant se poursuivre au Sénat (discussion en séance mi-juillet). Une disposition du texte vise à accélérer la vente des logements sociaux avec un objectif annuel de 40 000 ventes de logements contre environ 8 000 actuellement. Pour cela la loi ELAN a prévu de maintenir pendant 10 ans au lieu de 5 les logements vendus dans le quota SRU, elle supprime la fixation du prix par les Domaines et l’autorisation préalable du maire. Enfin, une agence a été créée avec Action logement afin de faciliter le rachat et le portage des logements.
Ces dispositions ont suscité un vif débat à l’Assemblée : François Pupponi, député Nouvelle Gauche du Val d'Oise, a fustigé la vente du « patrimoine des Français à la découpe » et Stéphane Peu, député Gauche Démocrate et Républicaine de Seine-St-Denis, a déclaré « la vente de HLM a ouvert la porte à la remise en cause des fondamentaux de la loi SRU, ce totem de la république sociale ». Cet objectif n’est pourtant pas nouveau, puisque l’on retrouve cette idée dès 1965, promue par le Général de Gaulle, reprise ensuite par les ministres du logement Hervé de Charrette ou Christine Boutin.
Pour rappel, la France compte parmi les pays d’Europe qui ont le plus de logements sociaux avec 17,6% du parc, aux côtés du Danemark (20,9%), de l’Autriche (24%) et du Royaume-Uni (17,6%). Les Pays-Bas comptent eux 30% de logements sociaux mais le périmètre du logement social aux Pays-Bas est beaucoup plus large qu’en France et comprend des logements accessibles à des ménages aux ressources élevées, ce qui a d’ailleurs été critiquée par la Commission européenne.
La France figure aussi largement en tête en matière de production annuelle de logements sociaux.
| France* | Danemark | Autriche | Pays-Bas | Allemagne | Royaume-Uni | Italie | Belgique |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 124.000 | 1.250 | 17.800 | 16.700 | 38.200 | 4.954 | 5.000 | 4.000 |
*unités financées
Répartition de l'occupation de logements dans les États membres de l'UE
en % du stock total de logements occupés, dernière année disponible
Légende : bleu clair : propriétaires occupants ; orange : locataires du secteur privé ; gris : locataires du secteur social ; bleu foncé : coopératives ; jaune : autres. Source : The state of housing in the EU 2017
Or, ces constructions coûtent de plus en plus cher (surface par logement, prise en compte de normes de construction et d’isolation plus couteuses, production en zones tendues avec des coûts de construction plus élevés, etc.). Parallèlement, la baisse des subventions au logement social, autrement appelées aides à la pierre, notamment de l’Etat, est très nette comme on le voit sur ce graphique :
La vente de logements sociaux à leurs occupants représente donc une opportunité de refinancer le secteur social pour permettre la création de nouveaux logements, pour des surfaces ou des localisations plus recherchées. A partir de chiffres observés sur les ventes d’un bailleur social voici quelques éléments qui permettent de projeter les financements requis et les possibilités d’investissements.
Ventes de logements aux locataires et fonds propres nécessaires pour des logements neufs :
- en Ile-de-France
Plus-value moyenne par logement : 120 K€
Patrimoine locatif en IDF : 1 000 000
Ventes de 1% du parc : 10 000 logements
Plus-values totales : 1,2 Md€
Coût moyen d’un logement neuf : 180 K€
Fonds propres nécessaires pour 1 logement : 36 K€
Nombre de logements neufs pouvant être construits avec 1,2 Md€ : 33 300 logements
- reste de la France
Plus-value moyenne par logement : 100 K€
Patrimoine locatif : 3 000 000 logements
Ventes de 1% du parc : 30 000 logements
Plus-values totales : 3 Md€
Coût moyen pour un logement neuf : 150 K€
Fonds propres nécessaires pour 1 logement : 30 K€
Nombre de logements neufs pouvant être construits avec 3 Md€ : 100 000 logements
A l’échelle nationale, on le voit, la vente de 1% du parc pourrait remplacer la quasi-totalité des aides à l’investissement.
Mais pour l’instant on reste encore très loin du compte. Les statistiques fournies par les ESH (entreprises sociales de l’habitat, une des quatre familles de bailleurs sociaux) montrent que les ventes restent encore modestes : au 31 décembre 2017, le nombre de logements ayant fait une délibération de vente atteignait 72 299 parmi les ESH, mais seulement 5 771 ventes avaient été réalisées dont 2 390 pour des logements individuels et 3 381 pour des logements collectifs. Les ESH représentant 67% des ventes, le total a atteint 8 598 ventes. Les ventes se font à 60% aux locataires. Enfin, l’étude indique que c’est dans les Hauts-de-France et en Ile-de-France que les ventes étaient les plus nombreuses.
Même si la loi ELAN est un bon départ avec des mesures que nous avions souhaitées dans notre note Ventes de logements sociaux : les défis à venir, pour être effective, cette politique doit encore lever quelques obstacles.
Elle doit notamment faire face aux manques de capacités financières des locataires, soulignés par une étude récente de la Gazette des communes qui a mis en avant plusieurs expériences de collectivités qui se sont lancées dans cette voie. Soucieuses de séduire leurs locataires, les communes ont mis en place des décotes sur les prix de vente, voire des aides financières ou des prêts à taux zéro. Par ailleurs, les bailleurs s’engagent dans des travaux sur les parties communes avant la mise en vente pour éviter que ceux-ci ne pèsent sur les comptes des ménages, ils accompagnent les nouveaux propriétaires notamment pour anticiper le poids des taxes foncières sur leur budget. Enfin, les bailleurs sociaux expliquent vouloir rester majoritaires dans les copropriétés afin d’éviter que celles-ci ne se dégradent.
L’accomplissement de cet objectif de ventes va-t-il mettre la pression sur la loi SRU et son fameux quota de 25% de logements sociaux ? En permettant aux logements cédés d’être comptabilisés dans le quota pendant 10 ans et en rendant l’avis des maires concernés non plus obligatoire mais consultatif, c’est une avancée, mais il faut aller plus loin en rédefinissant la bonne échelle pour une politique du logement.
