Emploi et politiques sociales

Logement : raisonnements insalubres

27 juin 2019 • Sandrine Gorreri

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L'enfer est pavé de bonnes intentions : c'est ce que l'on serait tenté de dire en observant la multiplication des contraintes et sanctions imaginées pour s'imposer aux propriétaires-bailleurs au motif de protéger les locataires de la précarité énergétique ou bien encore du mal logement.

Ainsi, on a appris cette semaine, que plusieurs députés LREM avaient déposé un amendement pour interdire à la location les appartements classés F et G en termes de diagnostic énergétique, à l'occasion de la discussion sur la loi énergie-climat1. Ils s'appuient sur les engagements pour plus d'écologie du Premier ministre à l'occasion de son discours de politique générale et surtout les engagements présidentiels durant la campagne de 2017 :

"Nous allons lancer un grand plan Marshall de la rénovation du bâtiment (…). Les passoires énergétiques seront interdites à la location à partir de 2025 (…). A cette fin, via un fonds public, nous prendrons intégralement en charge les travaux des propriétaires les plus précaires, avec un remboursement au moment de la vente du bien." (site En Marche)

Si le gouvernement a voté contre, bien conscient des blocages qu'une telle proposition pourrait entrainer, la députée de l'Isère, Marjolaine Meynier-Millefert estime que l’objectif de mettre aux normes 500.000 logements par an, dont 120.000 logements sociaux et 150.000 "passoires thermiques", n’a jamais été atteint.

Qu'à cela ne tienne : une proposition alternative a été déposée à l'occasion de la discussion du même projet de loi d'une expérimentation pour que la vente de logements qualifiés de "passoire thermique" (F et G) fasse l'objet d'une retenue pour réaliser des travaux2. En pratique, en cas de vente d’un logement mal isolé, une part du produit de la vente, ne pouvant excéder 5% du produit total de la vente, serait mise sous séquestre et l'acheteur pourrait s'en servir pour faire réaliser des travaux de rénovation énergétique. Selon les auteurs, "c’est une démarche pragmatique car c’est au fur et à mesure des ventes. On ne dit pas : à partir de telle date, il sera interdit de vendre des passoires thermiques". Une idée séduisante, mais qui soulève des questions : qui vérifie que les travaux ont bien été faits et dans quels délais ? chez qui consigner la somme ?

La proposition, dans un premier temps, envisagée uniquement en zone tendue, pouvait faire craindre que le vendeur ne majore d'autant le prix du bien ou laisse leur logement vacant plutôt que de faire les travaux. Devant les très nombreuses incertitudes soulevées, le gouvernement, en accord avec les parlementaires, souhaite dans un premier temps privilégier l'incitation en mobilisant des aides de l'ANAH, des certificats d'économie d'énergie et les fonds du crédit d'impôt pour la transition énergétique3. Dans un deuxième temps, à partir de 2028, serait mise en place une obligation de rénovation des logements classés F et G qui ne bénéficieraient plus du certificat de confirmité.

Autre initiative, venant du Sénat cette fois, sanctionner les propriétaires bailleurs de logements insalubres. C'est le sénateur LR des Bouches-du-Rhône, Bruno Gilles, qui a déclaré son intention de déposer une proposition de loi pour sanctionner ceux qui louent un logement indécent en mettant en place une "police spéciale du logement qui traitera selon une procédure identique de l’ensemble des cas de logements dégradés"4, une possibilité offerte par la loi logement que le sénateur veut renforcer en souhaitant que cette compétence soit exercée plutôt par l'EPCI que par le maire. 

Il faut rappeler que le sénateur est élu des Bouches-du-Rhône, où le drame de Marseille et des deux immeubles effondrés de la rue d'Aubagne ayant causé la mort de 8 personnes a frappé les esprits. L'inaction de la mairie avait été pointée du doigt alors que l'insalubrité des immeubles était avérée. Pour aller plus loin contre le logement insalubre, la commission des affaires économiques du Sénat a également formulé deux propositions : l'une pour les syndics professionnels leur permettant de signaler les cas d’immeubles insalubres, dangereux ou non décents, et l'autre pour rendre obligatoire la réalisation dans les immeubles en copropriété de plus de 15 ans d'un diagnostic technique global.

En matière de sanction des bailleurs, l'autre initiative dont on a beaucoup entendu parler c'est celle du maire de Grenoble qui a fait voter un arrêté pour exiger que toute personne expulsée de son logement fasse l'objet d'une mesure de relogement. M. Piolle s'appuie sur plusieurs précédents d'arrêtés "anti-mise à la rue", signés par les maires d’Aubervilliers, Bondy, Bagnolet, La Courneuve, Saint-Denis, Stains et Villetaneuse en Seine-Saint-Denis et qui ont tous été annulés par le tribunal administratif de Montreuil à la demande du préfet. Début 2018, le tribunal a jugé que subordonner toute expulsion à l'obligation d’un relogement ne peut s’interpréter comme faisant "obstacle à l’exécution de décisions de justice"5.

Dernière mesure enfin à revenir dans l'actualité pour limiter le poids de la dépense logement dans le budget des ménages : l'encadrement des loyers qui sera à nouveau appliqué à Paris à partir du 1er juillet après une première expérimentation qui avait été annulée fin 2017. C'est la loi logement qui a réintroduit cette possibilité sous forme d'expérimentation jusqu'en 20236.

Une initiative déjà critiquée puisqu'elle risquerait de décourager l'offre locative et par conséquent de faire monter les prix. L'Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap) qui par ailleurs a été chargé par le Préfet de surveiller les loyers parisiens a récemment indiqué que les loyers ont poursuivi leur hausse en 2018 mais n’ont pas dérapé alors même que l'encadrement des loyers avait été annulé7. De plus, selon un sondage publié en février dernier, près d’un bailleur sur deux se disait prêt à renoncer à louer son logement si les loyers étaient encadrés8.

Concrètement, dès lors qu'un locataire signe un nouveau bail, son propriétaire doit respecter un barème : le loyer ne devra pas être supérieur de 20 % du loyer dit « de référence » (ni inférieur à 30 %) calculé par l’Olap, qui donnera les valeurs pour 80 quartiers de la capitale regroupés en 14 zones, selon le type de logement et l’année de construction de l’immeuble. Des majorations de loyers pourront être appliquées en fonction de caractéristiques de localisation ou de confort particulières (terrasse, vue sur la Tour Eiffel...) Autant de dérogatioons qui risquent de conduire à de nombreux contentieux.

En cas de non-respect des plafonds de loyers, le propriétaire risque une amende de 5.000 euros et jusqu’à 15.000 euros s’il s’agit d’une personne morale (agence immobilière ou plateforme), la baisse de son loyer et le remboursement des trop-perçus. À noter également que le locataire peut traîner son propriétaire en justice si les loyers de référence ne figurent pas sur le contrat de location.

Toutes ces initiatives atteindront-elles leur objectif ? On peut en douter :

  • On notera la contradiction à vouloir obliger les bailleurs ou vendeurs à faire des travaux pour louer/vendre en même temps que l'on souhaite augmenter l'offre. Ces mesures risquent de bloquer les propriétaires et de les encourager à laisser les logements vacants. Ils ne seront de toute façon pas perdants puisque actuellement les prix des biens immobiliers augmentent continument. Ces mesures risquent de complexifier/ralentir les ventes ou mises en location avec un objectif inverse à la fluidité recherchée, surtout en zone tendue ;
  • Sur la performance énergétique des logements, il faut souligner le caractère controversé des diagnostics qui est de toute façon indépendant des capacités contributives du propriétaire et donc de sa volonté de faire des travaux, et aussi de l'usage du logement (une résidence secondaire est sans doute moins prioritaire en termes de travaux) ;
  • A l'heure actuelle il n'existe pas beaucoup d'évaluations des retombées des travaux de rénovation énergétique : quel est le rendement réel de ces travaux pour l’occupant ? Ce rendement peut justement être faible, particulièrement en zone tendue où le coût des travaux est plus élevé et les logements plus souvent collectifs et en copropriété.

On mesure en tout cas avec ces différents exemples le déferlement normatif qui s'applique au secteur du logement. Et on peut se demander si l'Etat est aussi exigeant et scrupuleux avec le parc immobilier de ses administrations. 

Quelles seraient les mesures nécessaires ?

Personne ne choisit de loger dans une passoire thermique ou un logement insalubre. Pour résoudre ce problème, surtout en zones tendues, il faut augmenter l'offre locative plutôt que de tout faire pour la décourager.

Cela passe par une fiscalité allégée (voir notre étude "Fiscalité immobilière : le France surtaxée") pour les bailleurs plutôt que la fiscalité punitive actuelle et qui ne cesse de s'alourdir. A Paris, face à la faiblesse du rendement locatif (lié au poids des taxes)9, les bailleurs préfèrent mettre en vente leurs biens, vue l’orientation du marché de l’immobilier. Biens qui disparaissent du marché locatif, car le plus souvent rachetés par le propriétaire occupant.

Cela passe aussi par un encouragement à construire plutôt que de vouloir absolument lutter contre l'étalement urbain. Aujourd'hui la multiplication des normes, s'agissant de la construction, de l'encadrement s'agissant des opérations d'urbanisme et le millefeuille territorial, rendent la construction de plus en plus difficile et coûteuse.

Ces initiatives, si elles sont visibles auprès de l’opinion, particulièrement, alors que s’approchent les élections municipales, n'augmenteront pas l’offre locative mais risque bien au contraire de la freiner.

[1] "La lutte contre les 'passoires thermiques' divise la majorité et et au sein du gouvernement", Le Monde, 25/06/2019.

[2] "Et si les vendeurs de biens mal isolés étaient privés d’une partie du prix ?", Le Figaro Immobilier, 25/06/19.

[3] "Passoires thermiques : l'exécutif en passe de trouver un compromis avec la majorité", Les Echos, 260/06/2019.

[4] "Logement insalubre: les propriétaires bientôt traqués par des policiers ?", Le Figaro Immobilier, 12/06/2019.

[5] "Grenoble interdit d’expulser les mauvais payeurs sans les reloger", Le Figaro Immobilier, le 23/05/2019.

[6] "Paris : l’encadrement des loyers, c’est reparti !", Le Parisien, 28/05/2019.

[7] "Sans encadrement, les loyers n’ont pas flambé l’an dernier à Paris", Le Figaro Immobilier, 07/06/23019.

[8] "Loyers encadrés: 48% des bailleurs prêts à renoncer à louer leur logement", le Figaro Immobilier, le 18/02/2019.

[9] "Immobilier : la hausse des prix à Paris écrase le rendement locatif', Le Revenu, 13/06/2019.

Commentaires

  • Par Théophile • Posté le 05/07/2019 à 17:22 Il faut exonérer les loyers de l'Impôt sur le Revenu et financer cette mesure par une augmentation de la Taxe Foncière (via une baisse - ou une non augmentation - des dotations des communes). Cette mesure fiscale globalement neutre inciterait davantage les propriétaires à louer. Les propriétaires de leur résidence principale bénéficient déjà de l'effet d'aubaine de la suppression de la Taxe d'Habitation qui hélas rend la commune d'autant plus dépendante de l'Etat...et sinon la gauche leur avait prévu des déclarations de loyers fictifs ! Donc il est normal qu'ils payent.
  • Par orilou • Posté le 30/06/2019 à 15:25 .En dépit des règlements et contraintes imposés par nos politiques sur la construction et les propriétaires, la crise du logement n'est toujours pas résorbée en France. Cette situation dure depuis la dernière guerre. Qu'à cela ne tienne, nos gouvernements poursuivent dans une voie visiblement sans issue. Que cela plaise ou non, c'est le rapport entre offre et demande qui détermine les prix. Combien de Français seraient prêts à investir dans l'immobilier locatif... s'ils n'avaient pas peur d'être confrontés à des locataires malhonnêtes et/ou de mauvaise foi contre lesquels ils ne pourraient rien. Combien de milliards d'euros dormant dans des comptes d'épargne qui ne rapportent rien pourraient être ré-orientés vers la construction de logements locatifs... à condition qu'il génèrent un profit. TROP SIMPLE POUR NOS TETES d'OEUF.
  • Par ARDITTI • Posté le 28/06/2019 à 11:39 la crise du logement actuelle prend ses sources depuis les années 1936 dans la politique de pénalisation des propriétaires privés qui ont cessé de promouvoir les constructions vu les contraintes et taxations de plus en plus écrasantes que tous les gouvernements se sont acharnés à édicter provoquant rareté et cherté . La loi du 1er septembre 48 avec le calcul du loyer "à la surface corrigée" était nécessaire pendant les 10 années d'après guerre . Elle a cependant favorisé les "pas de porte illicites" et devait être abrogée 10 ans après. On a commencé à l'assouplir avec un décret de Déc. 1964 ET IL SUFFIT DE prendre connaissance des articles 3 , 3bis, 3 ter, jusqu'à 3 quinquiès (si j'ai bonne mémoire) pour se faire une idée de sa complexité et des procés afférents. L"imposition des plus-values dans les années 70 a freiné l'ardeur des promoteurs particuliers désireux à juste titre d'une rentabilité raisonnable des capitaux engagés. La hausse des prix s'en est accrue . Chaque ministre s'en rengorgé de sa Loi sur l'immobilier . Ils n'ont fait qu'embouteiller davantage sans aucun résultat. La seule libérale ayant pour objet l'amortissement complet de l'investissement avait une chance de mettre un terme à la crise : elle a été abrogée, remplacée par des demies mesures rognées elles aussi par les ministres successifs. L'incitation fiscale a eu pour double effet néfaste la construction de petites surfaces en zone tendue avec des loyers inaccessibles aux petits budgets et une pléthore d'appartements vides partout ailleurs en France . Je pourrais encore citer d'autres causes à la crise actuelle : - maintien dans les HLM de locataires qui n'y ont pas ou plus droit - NON pénalisation collective des vandalismes, saccages ou même simple entretien locatif. etc.... Le sujet est immense et ne sert pas de leçon puisqu'on vient de remettre en place l'encadrement des loyers en zone tendue. On va encore raréfier l'offre à Paris et ouvrir à nouveau la porte aux procédures qui encombrent les Tribunaux. J'ajoute qu' à chaque annonce de location à PARIS un propriétaire reçevait environ 10 à 20 demandes il y a 20 ans. Il en reçoit, aujourd'hui plus de 200 dans la seule journée de parution . Recevez Messieurs et Mesdames les députés les doléances des candidats malheureux; .
  • Par napo • Posté le 28/06/2019 à 10:57 C'est très simple: nous vendons tout notre immobilier. La location ne rapporte plus que + ou - 1% , et vu le poids des ennuis associés mieux vaut s'occuper d'autre chose. Coté résidence principale : pareil. Vu les contraintes existantes et celles promises mieux vaut vendre et puis louer. Mais y aura t-il assez d'imprudents ou d'ignorants pour continuer a mettre en location une maison ou un logement? Ne parlons pas des résidences secondaires!
  • Par TRIC • Posté le 27/06/2019 à 22:26 Les dépenses correspondantes pour boucher ces fameuses passoires thermiques vont encore peser toujours du même côté de ces salauds de propriétaires...Tout cela pour satisfaire un slogan politique... qui montre bien que cette nouvelle couche après Allur et autres contraintes sont la base de l'idéologie actuelle. On ne s'occupe pas vraiment des vrais problèmes; L'impôrtant est de paupériser les propriétaires comme du temps de l'idéologie communiste..
  • Par Trebla • Posté le 27/06/2019 à 18:12 Quelle action a mené l'état avec ses bâtiments scolaires? Aujourd'hui il fait trop chaud et on met les élèves à la porte! Quand arrêteront-ils d'emmerder les français?
  • Par andrephi • Posté le 27/06/2019 à 18:04 il y a pire à Paris dans certains quartiers l'olap s'appuie sur un tout petit nombres de références pour fixer ses barèmes. IL faut réorganiser l'olap ou exiger que ce soit l'inssee qui s'en occupe avec pour chaque quartier des references s'appuyant au minimum sur 50% des loyers de chaque quartier. Il est anticonstitutionnel de s'appuyer sur un organisme non fiable.
  • Par Véron Jean-Jacques • Posté le 27/06/2019 à 17:45 Les grandes intentions technocratiques n'aboutissent qu'à des textes, quand ce n'est pas uniquement à des sanctions. D'autres se sont essayés à la réglementation du logement, on connaît la loi de 1948 ou d'autres auparavant. Le père de ma grand-mère, qui louait un appartement sous l'emprise d'une de ces lois, l'a finalement vendu : le remplacement d'une chasse d'eau coûtait plus que le montant du loyer annuel. Voilà où mène l'arrogance des gens qui nous gouvernent en croyant tout savoir parce qu'ils fréquentent les ors de la République, sans jamais avoir travaillé ailleurs que dans de confortables échelons partisans ou syndicaux.

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