Emploi et politiques sociales

Guide à l’intention des candidats et des électeurs : Données de référence sur le logement à Paris

13 février 2020 • Philippe FrançoisSandrine Gorreri

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Le logement à Paris est un sujet tellement critique pour les Parisiens et ceux désireux d’y habiter, qu’il suscite beaucoup de créativité de la part des candidats aux élections locales. Des propositions souvent peu crédibles, compte tenu des contraintes pour des questions de place, de coût, de droit de propriété et d’urbanisme, ou d’acceptabilité par les habitants. Les électeurs doivent être armés pour évaluer les avantages et les inconvénients des offres de chacun des candidats. Les données factuelles ci-dessous fournissent une grille d’analyse. Paris est une ville extraordinaire mais pleine de contraintes dont les candidats doivent tenir compte.

Paris : 100 km²

La première contrainte est la superficie de Paris, et sa densité exceptionnelle de population.

Population
2019

Superficie

Densité

Population
Evolution

1960-2010

Population
Evolution
2011-2016

Revenu mensuel

par unité de consommation

2.140.526

105 km² (*)

20.781 hab / km²

-21%

-0,5%/an

2.234 euros

 (*) A noter que la superficie sans les bois de Boulogne et Vincennes est de 87 km²

Densité de population de grandes villes occidentales (habitants au km²)

Rome

Berlin

Bordeaux

Londres

New-York

Lyon

Paris

2.230

3.840

4.700

5.294

10.194

10.772

20.781

Une situation d’autant plus étonnante qu’au niveau national, la France se situe parmi les pays européens où la densité de population est la plus faible.

Densité de population de pays européens (habitants au km²)

Espagne

France

Pologne

Italie

Allemagne

Royaume-Uni

Pays-Bas

93

119

123

201

236

275

506

 

Paris : la population

La baisse actuelle de la population s’explique par un solde naturel (naissances-décès) positif de +0,7% mais surtout un solde d’entrées/sorties négatif de -1,1% annuel résultant de l’arrivée de jeunes actifs et du départ de familles avec enfants. Un mouvement qui représente en net 24.000 départs par an.

Facteurs démographiques, population municipale légale à Paris au 01.01.2017

 

au 01/01/2017

Population municipale légale

2 187 526

Taux d’évolution annuel moyen 2012/2017

-0,5%

Dû au mouvement naturel (annuel)

+15 684

+0,7%

Dû au solde apparent des entrées-sorties (mvt annuel)

-24 647

-1,1%

 

On constate que ce sont tous les arrondissements qui sont concernés par la baisse à l'exception du 4e, 9e et 19e arrondissements. Pour les arrondissements suivants la baisse est particulièrement marquée : 1er, 2nd, 3e, 6e, 7e, 8e, 11e. Les arrondissements du centre sont particulièrement touchés indique le quotidien Le Parisien avec des conséquences très concrètes : fermeture de classes mais aussi la mutation des commerces du quotidien transformés en cafés, en restaurants ou en lieux de fête.

Le résultat est un profil de population très particulier à Paris par tranche d'âge et par catégorie professionnelle.

Note : la catégorie autre inactif comprend les étudiants.

Même si le niveau du revenu moyen par unité de consommation (2.234 euros par mois) est moins élevé que l’image donnée par Paris. Ce qui explique aussi le départ des classes moyennes.

Selon le statut d'occupation, on constate que les 20-35 ans sont majoritairement logés dans le secteur locatif privé, les 50 ans et plus essentiellement propriétaires occupants. Les locataires du secteur social sont uniformément répartis de 20 à 60 ans.

Paris : les logements

Face à cette population, le parc de logement est a priori assez abondant (1 logement pour 1,6 habitant) mais dont le prix d’achat a augmenté beaucoup plus rapidement que l’inflation et que le PIB ou les salaires :       

Nombre de logements

Résidences principales

Résidences secondaires

Logements vacants

Prix du m² moyen à l'achat

Loyer moyen du m² /mois

1 374 377

1 140 127

119 943

114 306

10.000 euros

25-30 euros

100%

83%

8,7%

8,3%

-

-

A Paris, le taux de propriétaires occupants (38%) est très inférieur à la moyenne nationale (58%), le parc social HLM étant très important.

Propriétaires occupants

Logements loués parc privé (vides et meublés)

Logements SRU

380 000

500 000

230 000

Parc locatif privé

Parmi les 1 139 000 résidences principales que compte Paris en 2015, l'INSEE nous indique qu'un tiers sont des logements du parc privé loués vides et 9 % des logements meublés. L’importance du parc locatif privé (un peu moins de 500 000 logements) constitue une spécificité parisienne au sein de la région souligne l'institut statistique qui précise que Paris est traditionnellement une ville d’accueil pour les étudiants et les jeunes actifs, qui se tournent naturellement vers la location comme moyen d’hébergement de court et moyen terme.

Parc locatif social

Le nombre de logements sociaux est de 245 210, soit un taux SRU de 21,1% des résidences principales (2018). Ce parc a été en forte croissance ces dernières années conformément aux engagements de campagne sur les 3 derniers mandats.

De 154 301 logements SRU en 2001 (soit 13% du parc de résidences principales), la Ville s'est rapidement fixé l'objectif d'atteindre 20% de logements puis 25% en 2025.

On retrouve cet objectif dans le programme local de l'habitat (PLH) modifié de décembre 2016 :

" Atteindre 25% de logements sociaux parmi les résidences principales en 2025 et viser 30 % de logements sociaux existants et financés en 2030"

Cet objectif ambitieux s'est traduit par plusieurs mesures :

Désormais, toute construction privée de plus de 800m2 devra compter au moins 30% de logements sociaux contre 25% auparavant. Par ailleurs, la part de logements sociaux devant être construits dans les Zones d’aménagement concerté (ZAC) sera également revue à la hausse, passant de 50 à 60%. A cela s'ajoute la poursuite de l’acquisition par la Ville et les bailleurs sociaux de terrains et d’immeubles privés et le développement du logement social en secteur diffus.

La Ville compte 250.000 demandeurs de HLM dont 135.000 parisiens. 25% des demandeurs sont déjà logés en HLM. Néanmoins les attributions sont faibles comparées aux attentes : 11 000 / an.

L'ancienneté dans le parc social est assez importante : environ 10 années et explique que le taux de rotation soit assez faible (4,3%). L'objectif de la mairie est d'attribuer 25 % des logements à des personnes du 1er quartile de revenus. En réalité ils ne font que 8%, les loyers des HLM parisiens étant trop élevés . 

Construction

  • 4 500 logements ont été autorisés à la construction en 2017. Sachant que lorsque l’on construit 1 logement dans une ville aussi dense et constituée que Paris, on estime qu’on en démolit l’équivalent de 0,6. Un logement autorisé n'est pas un logement mis à la vente : il faut parfois plusieurs années avant qu'un logement soit mis sur le marché.
  • Constructions neuves                  ~ 2500 logements / an
  • Construction neuve HLM             ~ 2000 / an
  • Construction neuve privée          ~ 650 / an

Livraison de HLM (2018) : 6257 dont neuf (N 32%), réhabilitation (AR 16%), conventionnement (AC 52%). Note neuf : y compris transformation de locaux en habitations, extensions, surélévations, et réhabilitations assimilables à des reconstructions.

  • 400 ventes dans le neuf privé 2019 pour 37 000 transactions dans l'ancien

Conclusion

Augmenter le parc social, encourager l’accession à la propriété, développer le logement intermédiaire, multiplier les espaces verts, attirer les sièges des entreprises étrangères, favoriser le tourisme  : la règle à Paris intra-muros est que tout se passe à mètres carrés de terrains constants. Même une réalisation comme la rénovation des Batignolles ou un projet comme la tour Triangle ont un impact marginal sur la situation à Paris. Ajoutons que l'offre de bureaux est au plus bas (-8% en 2019) avec 370.000 mètres carrés disponibles, et un taux de vacance extremement faible à 2,2 %.

Chaque proposition devrait donc contenir en plus de la description de ce qui sera fait, la description de ce qui sera défait pour y parvenir. Exemple : +10.000 logements sociaux entraine -10.000 logements intermédiaires.


Sources :

  • Insee (population, démographie, revenu)
  • Se loger (loyers)
  • Chambre des notaires de Paris (prix du m², ventes)
  • Ville de Paris (logements SRU)
  • APUR – atelier parisien d'urbanisme (logements sociaux, évolution du parc de logements parisiens)
  • ADIL Ile-de-France (logements neufs)

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