Studio parisien : une rentabilité locative en-dessous du rendement du livret A
Le gouvernement prépare un grand projet de loi de relance du logement, qui sera présenté au Sénat d’ici l’été pour une adoption fin 2026. Parmi les ambitions : construire 2 millions de logements d’ici 2030, lancer un 3e volet de l’ANRU et assouplir temporairement l’interdiction de louer des passoires thermiques (classes F et G) sous condition de travaux. Face à la forte baisse de l’offre locative privé, le ministre du Logement mise sur le nouveau mécanisme de défiscalisation pour relancer l’offre locative. Mais reconnaissons-le : le poids de la fiscalité immobilière est tel qu’il faudra vraiment tout remettre à plat pour relancer réellement la politique du logement. Dans un exemple que nous avons examiné pour la location d'un studio parisien, la rentabilité locative est de 1,38%, en dessous du rendement du livret A, sans compter les risques pour l'investisseur. Sur les revenus locatifs, la fiscalité pèse pour plus de la moitié. Quant aux plus-values, elles ne sont exonérées qu'au bout de 21 ans pour l'IR et de 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Le Premier ministre a annoncé récemment vouloir lancer un grand projet de loi de relance du logement. Le projet de loi devrait être présenté au Sénat d’ici l’été avec un objectif d’adoption d’ici la fin de l’année. Le projet de loi annonce plusieurs ambitions : un objectif de construction de 2 millions de logements d’ici 2030, le lancement d’un 3e volet de l’ANRU – plan de rénovation urbaine -, le gouvernement temporise également sur les passoires thermiques en autorisant les bailleurs à laisser/remettre les bien classés F et G (qui devaient sortir progressivement du marché locatif) sous réserve de travaux énergétiques permettant au bien d’afficher à moyen terme (entre 3 et 5 ans) un DPE classé E. Le projet de loi prévoit enfin plusieurs mesures de décentralisation notamment sur l’attribution des logements sociaux et la gestion des aides à la pierre par les intercommunalités (et non plus par l’Etat).
Le ministre du Logement ambitionnait également de revoir la loi SRU mais conscient de ne pas disposer de majorité pour adopter une réforme de cette loi « totémique » y a renoncé. En revanche, le ministre a déjà pu inscrire un dispositif de défiscalisation immobilière à son nom – le « Jeanbrun » - et prévoit encore de l’améliorer.
Le dispositif Jeanbrun doit permettre d’aller vers un statut du bailleur privé en permettant au bailleur qui investit - sous conditions - de pouvoir amortir une partie des charges afin d’améliorer sa rentabilité locative et ainsi de relancer l’offre locative privée. Il faut dire que celle-ci a fortement reculé. C’est particulièrement vrai dans la capitale. Si le stock d’annonces s’améliore au niveau national depuis mi-2025, selon l’observatoire Se Loger cité par Le Parisien, à Paris, le stock est encore en baisse de 15% sur 1 an, et de 67% depuis 2021.
Conséquence de cette raréfaction de l’offre, les loyers restent élevés malgré l’encadrement des loyers dans certaines grandes villes ou agglomérations. Si les locataires se plaignent du montant des loyers même s’ils sont plafonnés, ils ignorent que l’Etat en prélève en fait près de la moitié. C’est ce qu’est venu rappeler Thierry Foucart dans un article pour la revue Commentaire intitulé « Pour une nouvelle politique du logement ». Il cite pour cela la cascade fiscale applicable aux revenus locatifs. Nous avons repris ce raisonnement appliqué au cas d’un logement parisien mis en location :
Studio de 33 m²
| Loyers (30€ m²) | 11 880,0 € |
| Taxe foncière | 642,0 € |
| Travaux immeuble | 500,0 € |
| Travaux appartement | 500,0 € |
| Assurance bailleur | 120,0 € |
| Frais de gestion | 50,0 € |
| Charges non récupérables | 250,0 € |
| Revenus nets | 9 818,0 € |
| IR à 30% (micro foncier) | 2 494,8 € |
| CSG | 1 430,4 € |
| IFI (taux à 0,5%) | 1 559,0 € |
| Revenu nets nets | 4 333,8 € |
| Fiscalité | 52% |
| Rendement par m² et par mois | 10,94 € |
| Rendement locatif | 1,38% |
| Livret A | 1,50% |
Le rendement est donc inférieur à celui du livret A, avec en face des risques pour le bailleur :
- Par exemple, de gros travaux de rénovation énergétique qui outre le prix des travaux peuvent le priver de revenus locatifs pendant plusieurs semaines, …
- Des procédures en cas de défaut de paiement qui sont très longues…
- Une augmentation de la taxe foncière qui a augmenté ces dernières années au point de représenter quasiment la somme de la taxe foncière et de la taxe d’habitation avant sa suppression…
- Une augmentation de la fiscalité du capital qui s’ajoute à une forte instabilité…
Autant dire que ces éléments ne sont pas favorables au développement de l’offre locative et que pour soutenir le secteur, les dispositifs de défiscalisation sont nécessaires.
Le dispositif Jeanbrun parviendra-t-il à relancer l’investissement dans l’immobilier neuf ? Il vise les particuliers qui investissent partout en France initialement dans les immeubles collectifs neufs ou anciens. Ces conditions devraient être assouplies en incluant aussi les maisons individuelles dans l’ancien et en baissant la valeur des rénovations exigées (de 30% à 20% de la valeur du bien).
Le bien doit être loué en tant que résidence principale pendant au moins 9 ans en dehors du cercle familial et en respectant un plafond de loyer. |
Cependant ces dispositifs de soutien à l’immobilier locatif sont aussi régulièrement critiqués, incitant à l’investissement dans un pur objectif de défiscalisation sans tenir compte des caractéristiques du bien immobilier, ce qui peut se retourner contre les investisseurs si la construction a lieu dans un secteur où la demande est faible avec des risques de vacance et de remise en cause éventuelle de l’avantage fiscal. Ils sont aussi dans l’œil de la Cour des comptes qui les cite régulièrement comme des niches fiscales à supprimer. Dans le cas de ce dispositif spécifiquement le risque existe puisqu’il n’est pas limité aux zones tendues.
Il est souvent avancé qu’en contrepartie de cette faible rentabilité locative les bailleurs peuvent se récupérer sur la revente de leurs biens immobiliers mais, là encore, la fiscalité est particulièrement lourde. Elle est en apparence justifiée par l’augmentation des prix de l’immobilier, particulièrement encore une fois si on prend les prix en zones tendues comme à Paris. L’article de Thierry Foucart insiste cependant sur un point important : la taxation des plus-values se fait en euros courants.
Si on reprend notre exemple de studio de 33 m² en partant des chiffres cités dans Commentaire on peut calculer la plus-value en euros courants et constants sur une période de 20 ans, de 2004 à 2024. La plus-value est de 258 921 € en euros courants mais seulement de 210 656 € en euros constants. L'augmentation des prix est effectivement importante de 213% en euros courants mais hors inflation elle est en fait de 125%. Ainsi, la taxation de la plus-value inclue une taxe sur 47 635 € d’inflation ! Avec les abattements pour durée de détention de 20 ans, la taxation atteint donc (IR+PS) 38 330 € dont 7069€ d’impôt sur l’inflation !
