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Budget et fiscalité

Présidentielle 2022 : de la répression foncière... à l'expropriation

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  Samuel-Frédéric Servière

• Publié le 26 janvier 2022 à 13:21
• Mis à jour le 27 janvier 2022 à 06:28

Oui, le secteur foncier est productif, mais « fragilisé » structurellement et par la crise

Les actifs non financiers représentent 9009,9 milliards d’euros en 2020 pour les ménages, dont 4.122 milliards « d’actifs fixes », dont 4.078,2 milliards de constructions incluant 3.943,4 milliards[1] de valorisation de logements. Par rapport à la valeur de ce patrimoine en 2000, celui-ci a été multiplié par 125%. Dans le même temps, cependant, la fiscalité pesant sur les propriétaires et bailleurs[2] à partir de l’exploitation des données du compte du logement[3], montrent une multiplication par 130% (passant de 37 milliards d’euros à 78,8 milliards d’euros). La fiscalité assise sur le patrimoine s’est donc bien alourdie de +5 points par rapport à l’augmentation de la valeur de celui-ci sur une période de 21 ans[4]. Par ailleurs le ratio entre cette fiscalité et les aides aux logements ne cesse de se réduire depuis la fin du quinquennat de Nicolas Sarkozy : en 2012 ce ratio était de 49% (61,55 milliards de recettes fiscales contre 41,3 milliards d’aides), en 2020 il est de 109,6% (78,8 milliards de recettes fiscales contre 37,3 milliards d’aides). Les propriétaires/bailleurs sont donc particulièrement « découragés » à investir dans l’immobilier.

Il n’est donc pas étonnant que dans ces conditions fiscales peu favorables les dépenses totales de logement « ralentissent » par rapport au dynamisme ces mêmes recettes. Les dépenses totales du logement étaient de 458 milliards en 2012, elles atteignent en 2020 près de 504,2 milliards, soit +10,1% en 9 ans contre une progression des recettes fiscales dédiées de +28%.

Pour autant, le secteur de la construction pèse près de 107,17 milliards de valeur ajoutée hors taxe (2019), soit 5% de la VA totale de l’économie et 8,47% de la VA des sociétés non financières[5]. Il emploi hors génie civil près de 1,2 millions d’emplois salariés. Si l’on s’en tient au sous-secteur de la « construction de bâtiments » stricte incluant promotion immobilière et construction de bâtiments résidentiels et non résidentiels, le nombre d’entreprises a fondu de près de 9.810 d’après l’INSEE depuis 2015 (soit 49.917 entités en 2019), pour l’emploi de près de 195.748 personnes (+31.882 équivalents temps plein depuis 2015), et une valeur ajoutée en hausse de 6,3 milliards d’euros à 19,6 milliards. Le secteur est non négligeable[6]. Hors travaux du génie civil qui reste l’expression de la commande et de l’investissement public, les secteurs spécialisés sont eux également d’un poids très significatif, et plus important même que la construction de bâtiments proprement dite avec une valeur ajoutée dépassant le triple du secteur précédent. Ils regroupent les activités de démolition et de réparation de sites, les travaux d’installation électrique, plomberie, les travaux de finition etc… et pèsent près de 1,06 millions de salariés (équivalent temps plein). Le secteur de la construction de logement et les corps de métiers spécialisés qui gravitent autour sont donc d’un poids très significatif dans l’économie nationale.

Enfin rappelons que le parc de logement en France au 1^er janvier 2021 comptait 37,2 millions de logements hors Mayotte[7], soit +5,7% en 4 ans (contre 35,2 millions au 1^er janvier 2017), dont 5,2 millions de logements sociaux[8] (13,97% du parc), soit +6,17% en 4 ans (contre 4,9 millions au 1^er janvier 2017(13,92%). Le parc social croissant plus vite que le parc privé libre.

Comme le relevait récemment Albéric de Montgolfier[9], « [l’immobilier est] le seul actif taxé à tous les instants de la vie ». Il est donc producteur d’emplois (+104.770 depuis 2015) et de revenus mais surtout « non délocalisable ».

Fonction immobilière « amont » données statistiques annuelles

Source : INSEE.

Et pourtant le Président de la République affirmait en 2019, que l’immobilier ne créait pas d’emploi[10]. Une étude de l’américain ADP sur le marché français semblait (et semble toujours) confirmer ses dire en 2021[11] :

Source : ADP, Real Estate, Rapport national sur l’emploi en France 2021.

Mais dans ce rapport, l’immobilier ne recouvre que la partie aval du secteur (promoteurs, marchands de biens, agences et administrateurs de biens...) qui a durement souffert du « matraquage » fiscal du foncier. D’ailleurs ce n’est pas sans raison que leur niveau d’emploi diminue depuis 2017. Contrairement au secteur amont (voir INSEE supra, aménagement et construction) qui est lui, créateur d’emploi et de valeur ajoutée. La FFB (Fédération française du bâtiment) a eu l’occasion de montrer qu’il existait par ailleurs une très forte polarisation du secteur entre le dynamisme du neuf (+4,3% de croissance en 2019) et la rénovation et l’entretien où malheureusement la croissance est faible (+0,8%). Les conséquences de la crise aboutissant à creuser encore ces écarts après l’effondrement de la crise de 2020 et un rebond technique sur le prévisionnel pour 2021 soit[12] :

• Logement neuf -10,9% par rapport à 2019 (mais +14,6% par rapport à 2020),
• Entretien-amélioration +0,1% par rapport à 2019 (+9,8% par rapport à 2020)
• Par ailleurs la FFB communique sur près de 50.000 emplois menacés en 2021

Les mesures timides des candidats à l’élection présidentielle pour relancer le secteur

Les candidats à l’élection présidentielle ne sont pas très créatifs s’agissant de la relance du secteur immobilier et de l’allègement de la fiscalité foncière.

On trouve essentiellement des mesures relatives à l’accession à la propriété, à la rénovation du parc existant (verdissement) mais orienté vers les plus modestes et à sa transmission. Pourtant il n’y a pas en tant que telle de véritables mesures fiscales permettant d’alléger le poids des prélèvements qui grèvent le foncier : Petit inventaire des propositions en lice actuellement :

• Pour Anne Hidalgo[13] les questions foncières se limitent à l’accession au logement sans viser spécifiquement les propriétaires. C’est pourquoi (proposition n°42) ses maîtres mots sont la relance de la construction de logements sociaux (150.000 par an dont 1/3 de logements très sociaux), généralisation de l’encadrement des loyers en zone tendue, renforcement de la pénalisation des maires en cas non atteinte du minima de 25% en la matière ; création de foncières publiques en association avec la Caisse des dépôts sur le modèle des SAFER afin de favoriser l’accession à la propriété. Enfin mise en place « d’un bouclier logement » (allocation logement complémentaire), afin qu’aucun ménage de dépense plus du tiers de ses revenus pour se loger. Elle propose également de favoriser les rénovations énergétiques globales (proposition 14), sous la forme d’un grand plan pluriannuel de rénovation énergétique avec un nouveau dispositif : aucun frais à avancer au moment des travaux, le remboursement dont l’ampleur dépendra du niveau des revenus, se ferait au moment de la revente ou de la succession. Devant la FNAIM en décembre, l’entourage de la candidate évoquait également l’évolution des règles de majorité au sein des copropriétés pour faciliter la rénovation énergétique ou dans un Office de foncier solidaire avec un remboursement progressif par ses occupants. Rien en matière fiscale.
• Jean-Luc Mélenchon lui veut s’attaquer frontalement aux propriétaires immobiliers : il veut ainsi rendre la taxe foncière progressive « pour que chacun paie à hauteur de son patrimoine réel », ce qui ferait exploser la facture fiscale pour les propriétaires en sus de la révision des bases locatives cadastrales qui devrait intervenir en 2026. Il propose par ailleurs de réquisitionner les logements vides et de lutter contre la spéculation sur le logement en limitant les locations de courtes durées. Il entend également imposer les hautes transactions immobilières par une taxe progressive pour financer la lutte contre le logement indigne. Le candidat veut construire près de 200.000 logements publics/an pendant 5 ans aux normes écologiques et l’introduction d’une garantie universelle des loyers, ainsi que 15.000 logements universitaires.
• Yannick Jadot propose une panoplie de mesures assez proches : la rénovation de 800.000 logements mal isolés sur le quinquennat ainsi que la construction de 700.000 logements sociaux, une assurance universelle sur les loyers ainsi qu’une mesure d’avance du coût de rénovation aux ménages modestes. C’est ainsi qu’il veut s’attaquer à la rénovation « par le bas » des immeubles anciens et encourager la conversion des immeubles de bureaux en logements. Il évoque comme Anne Hidalgo des mesures pour faciliter les rénovations énergétiques dans les copropriétés.
• Fabien Roussel, candidat du Parti communiste, propose (proposition n°43) d’augmenter le parc actuel des logements CROUS (étudiants) pour les passer de 175.000 à 525.000 (+350.000) soit une multiplication par trois. Par ailleurs il prévoit des sanctions lourdes pour les bailleurs ne respectant pas l’encadrement des loyers. Et propose en encadrement des loyers plus drastique que le « bouclier logement » d’Anne Hidalgo : lorsque les dépenses locatives dépasseront les 20% du revenu d’un ménage les APL viendront compenser[14]. 
• Valérie Pécresse se prononce pour une simplification et une dématérialisation des procédures liées à la construction conjointement à une accélération (6 mois max) des jugements en matière immobilière (contre 2 ans aujourd’hui). Elle propose par ailleurs un arsenal successoral et en matière de donation qui devrait permettre d’accélérer les transmissions patrimoniales et immobilières. L’abattement fiscal sur les successions passerait de 100.000 à 200.000 euros par enfant et étendu en ligne direct avec un plafond de 100.000 euros, par ailleurs elle accélérerait les donations (passage de 15 à 6 ans) avec un abattement de 100.000 euros également mais étendu aux ascendants, descendants, collatéraux directs et neuves et nièces/oncle et tantes. Par ailleurs l’abattement sur la résidence principale s’agissant de l’IFI passerait de 30% à 50% et la candidate envisage d’élargir le PTZ aux primo-accédants sur tout le territoire français et pas simplement en zones tendues.
• Eric Zemmour choisit de supprimer le paiement des DMTO pour les primo-accédants ainsi que la déductibilité de leurs emprunts associés, la sortie de la résidence principale de l’assiette de l’IFI. Il envisage également de défiscaliser les dons jusqu’à 200.000 euros tous les 10 ans en ligne directe et sur 3 générations.
• Marine Le Pen se focalise également sur les primo-accédants et les jeunes actifs : elle supprime l’IRPP pour les moins de 30 ans quel que soit leur revenu, propose une baisse de la fiscalité sur les transmissions en fonction du nombre d’enfants et sort la résidence principale ou le seul bien immobilier possédé en pleine propriétaire (pour les locataires de leur résidence principale) de l’assiette de l’IFF (impôt sur la fortune financière, qui remplacerait l’IFI en réimposant comme pour l’ISF, le capital mobilier). Elle étudie également l’accélération des donations avec abattement de 100.000 euros tous les 10 ans (au lieu de 15) sur trois générations (comme Eric Zemmour), un abattement de 300.000 euros sur les droits de succession pour conserver le patrimoine immobilier familial et l’accueil des néoruraux avec la vente de logements à bas prix contre engagement d’installation.

Il apparaît qu’aucune mesure spécifique sur le foncier ou l’immobilier n’est prise en matière fiscale, sauf en matière d’imposition sur la fortune et sur les transmissions. Les candidats de gauche se focalisent sur les conditions d’accession des plus modestes et sur leur solvabilisation dans le cadre des grands plans de rénovation énergétiques futurs. La droite elle propose quelques mesures d’accession sans mesures d’allègements sur le foncier spécifique, ni n’encourage son exploitation patrimoniale. La proposition de Xavier Bertrand pour la mise en place d’un statut de bailleur privé, le doublement des déficits fonciers ou la possibilité de donner congés au locataire pour réaliser des travaux d’amélioration énergétique n’ont pas été repris à date par aucun candidat… pas plus que celles à l’autre bout de l’échiquier politique de l’ex-candidat Arnaud Montebourg sur l’accession privilégiée à la propriété pour certaines catégories socio-professionnelles (infirmières, pompiers, forces de l’ordre etc…). Il reste donc beaucoup à faire…

Des mesures fortes à prendre sont pourtant possibles et pas nécessairement coûteuses sur le plan des finances publiques

La Fondation iFRAP est convaincue qu’il est possible de « débloquer » fiscalement le foncier en allégeant de façon ciblée la fiscalité foncière :

• Suppression de l’IFI ou rétablissement du dispositif Madelin et d’un ISF-PME sur l’IFI à l’instar du régime qui existait sur l’ISF. Pour rappel les coûts en 2017 étaient respectivement de 600 millions d’euros pour l’ISF-PME et de 50 millions d’euros pour le Madelin. Avec un rendement actuel de l’IFI à 2 milliards d’euros, son rendement post-réforme s’élèverait à 1,350 milliard d’euros. Objectif : réaliser une passerelle entre le foncier et le mobilier, neutre pour les contribuables et en conservant les effets de leviers propres à l’ISF.
• Mise en place d’un PFU sur les revenus fonciers sur option à l’instar de ce qui a été proposé pour les revenus mobiliers, moyennant leur certification par un CGA (centre de gestion agréé[15]). Le coût de la bascule[16] serait de l’ordre de 2,8 milliards d’euros. Objectif : assurer une égalité de traitement entre les investissements fonciers et les investissements mobiliers en reconnaissant leur caractère « productif ».
• Rétablissement de la déduction des frais d’entretien[17] (travaux de grosses réparations) réalisés par les nus-propriétaires (y compris indivisaires), plafonnés à 25.000 euros/an/personne[18] et reportable indéfiniment pour la fraction excédentaire. Cette faculté a été supprimée en loi de finances 2017 alors que son coût était très faible (60 millions d’euros[19]/an). Le coût des encours actuels est aujourd’hui résiduel[20]. Cette mesure permettrait de favoriser la rénovation lourde pour les classes moyennes/supérieures qui ont su organiser leurs transmissions, alors même que les successions démembrées sont de plus en plus tardives. Objectif : encourager les transmissions démembrées de propriété, renforcer la croissance du secteur de l’entretien et de la restauration immobilière, améliorer la qualité du parc bâti existant.
• Relèvement du plafond de déductibilité des déficits fonciers des propriétaires bailleurs au même niveau que le plafond rétabli pour les nus propriétaires, soit 25.000 euros/an au lieu des 10.700 euros actuels. Son coût passerait de 1,7 milliards d’euros (y compris charges déductibles), à près de 3,8 milliards d’euros. Objectif : aligner le traitement des bailleurs et des nus propriétaires quant à leurs dépenses de gros entretien. Là encore renforcer la croissance du secteur de l’entretien/amélioration (idem, supra).
• Rétablissement de la TVA à 5,5% sur la rénovation des bâtiments de plus de 2 ans[21]. On sait que le taux actuel est de 10% institué à compter de 2013 (sauf pour les travaux « énergétiques[22] » (toujours maintenu à 5,5%), après un premier relèvement à 7% au 1^er janvier 2012. Le coût de la bascule serait de 2,5 milliards d’euros environ. Objectif : dynamiser le secteur de l’entretien/amélioration pour les bâtiments de plus de 2 ans en période de forte inflation des matières premières et des services.

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[1] https://www.insee.fr/fr/statistiques/5354778?sommaire=5354786

[2] Voir note de la Fondation iFRAP, https://www.ifrap.org/emploi-et-politiques-sociales/malgre-la-crise-lenvolee-de-la-fiscalite-immobiliere-79-milliards

[3] https://www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr/rapport-du-compte-du-logement-2020

[4] Voir le périmètre défini dans notre note de 2019, https://www.ifrap.org/budget-et-fiscalite/fiscalite-immobiliere-la-cascade-fiscale-enfin-devoilee.

[5] https://www.insee.fr/fr/statistiques/4986691?sommaire=4987235#:~:text=En%202019%2C%20la%20valeur%20ajout%C3%A9e,6%20%25%20l'ann%C3%A9e%20pr%C3%A9c%C3%A9dente.

[6] Voir INSEE, https://www.insee.fr/fr/statistiques/3303618?sommaire=3353488, ainsi que https://www.insee.fr/fr/statistiques/2015339

[7] https://www.insee.fr/fr/statistiques/5761272, ainsi que https://www.insee.fr/fr/statistiques/3269496

[8] Les données sont relativement nombreuses : Perspectives sur le logement social 2020 (La banque des territoires), https://www.banquedesterritoires.fr/sites/default/files/2020-09/BDT_PERPECTIVES%202020_0920_WEB.pdf, mais aussi le ministère de la Transition écologique, https://www.ecologie.gouv.fr/chiffres-et-statistiques-du-logement-social, et en particulier Le parc locatif social au 1^er janvier 2021, https://www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr/le-parc-locatif-social-au-1er-janvier-2021?rubrique=52&dossier=1049

[9] https://immobilier.lefigaro.fr/article/l-immobilier-est-il-vraiment-improductif_692e43b0-1cb7-11ea-9fbb-497aff12b716/

[10] https://immobilier.lefigaro.fr/article/-l-immobilier-ne-cree-pas-d-emplois-macron-a-t-il-raison-_01e411a4-1e4c-11e9-a628-f5feed317e99/?platform=hootsuite

[11] https://www.fr.adp.com/ressources/rapport-national-emploi-adp-france.aspx

[12] https://www.ffbatiment.fr/actualites-batiment/actualite-ba/bilan-2020-et-previsions-2021-dans-le-batiment

[13] Nous renvoyons pour les questions patrimoniales des candidats et leurs détails à nos précédents travaux de chiffrage, voir https://lexpansion.lexpress.fr/actualite-economique/impots-isf-ce-que-coutent-ou-font-gagner-les-propositions-des-candidats-a-la-presidentielle_2166794.html, ainsi que https://lexpansion.lexpress.fr/actualite-economique/droits-de-succession-ce-qu-une-baisse-couterait-vraiment-a-l-etat_2165499.html, complété par https://www.lesechos.fr/elections/candidats/impot-sur-les-successions-a-qui-va-profiter-la-reforme-voulue-par-valerie-pecresse-1381621 et par https://leparticulier.lefigaro.fr/jcms/c_111571/immobilier/immobilier-que-proposent-les-candidats-a-la-presidentielle-en-matiere-de-logement-20211201

[14] https://www.capital.fr/economie-politique/le-cadeau-de-fabien-roussel-aux-locataires-du-prive-gerard-larcher-pousse-emmanuel-macron-a-sortir-du-bois-1426567

[15] Afin de symétriser la collecte par défaut au PFU réalisé par les établissements teneurs de comptes en matière mobilière.

[16] En prenant comme référence l’étude de France Stratégie de 2017 sur le sujet http://francestrategie1727.fr/wp-content/uploads/2016/12/2017-2027-Actions-critiques-fiscalite-logement.pdf et en retenant un montant de revenus fonciers compris entre 30 et 40 milliards d’euros. La recette fiscale au barème serait comprise entre 9 et 12 milliards d’euros, avec un passage au PFU calibré sur le PUF mobilier, soit 30,1%,

[17] https://leparticulier.lefigaro.fr/jcms/p1_1691002/deduction-des-travaux-realises-par-le-nu-proprietaire

[18] Et placé en dehors du plafond global des niches fiscales.

[19] Voir l’évaluation des articles du projet de loi de finances 2017, p. https://www.budget.gouv.fr/sites/performance_publique/files/farandole/ressources/2017/pap/pdf/PLF2017_Eval.pdf#page=89

[20] Rapport voies et moyens tome 2, 2022, p.25, le coût résiduel s’élevait à 4 millions en 2020 et 2 millions d’euros en 2021, coût nul à partir de 2022. Le dispositif pourrait prévoir la déductibilité sous ce même plafond des financements par emprunts (capital hors intérêts).

[21] Dépense fiscale n°730213 in Voie et Moyen tome 2, PLF de l’année en cours. Chiffrage à partir de la comparaison réalisée aux dates de 2011, 2013, 2017, 2018, 2020 et 2022.

[22] https://www.lemoniteur.fr/article/tva-a-5-5-l-amendement-senatorial-qui-ne-passe-pas.2121029. Cette niche n°730223, a un coût estimé à 1,46 milliards d’euros pour 2022. Cette dépense fiscale a été créée en 2013.

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