Taxe d'habitation sur les résidences secondaires et taxes sur les logements vacants : plus de 1,4 milliard de dégrèvements pour 5 milliards de recettes brutes
Près de 1,42 milliard d’euros de dégrèvements pour environ 5 milliards d’euros d’impositions brutes : la fiscalité résiduelle de l’habitation fonctionne à un coût d’erreur exorbitant. Le rapport de l’Inspection générale des finances d’octobre 2025 révèle surtout l’échec administratif des taxes sur les logements vacants. En 2024, les dégrèvements absorbent l’équivalent de 68 % du produit brut de la TLV et de 54 % de celui de la THLV. Un prélèvement dont une telle fraction doit être annulée ne peut plus être défendu comme un instrument ordinaire de bonne gestion.[1]
Une fiscalité marginale devenue une machine à corriger ses propres erreurs
La THRS frappe les logements meublés dont une personne conserve la disposition à titre autre que principal depuis la suppression définitive de la taxe d’habitation sur les résidences principales (THRP). La TLV vise, dans les zones tendues, les logements non meublés durablement vacants ; la THLV constitue son équivalent facultatif hors de ces zones. Avant la réforme de 2027 (qui institue la TVLH fusionnant les deux taxes), leurs assiettes, leurs taux et leurs bénéficiaires différaient. La présence de meubles, la durée d’inoccupation et la possibilité de disposer personnellement du bien deviennent ainsi des données fiscales décisives. La taxe foncière, fondée sur la propriété, demeure par ailleurs exigible : ces prélèvements s’y ajoutent.
| Campagne 2024 Montants en M€ | THRS avec | THLV | TLV | Total |
|---|---|---|---|---|
| Produit brut | 3 888 | 199 | 943 | 5 030 |
| Dégrèvements | 667,3 | 106,1 | 642,4 | 1 415,9 |
| Brut moins dégrèvements¹ | 3 220,7 | 92,9 | 300,6 | 3 614,1 |
| Dégrèvements / brut | 17,2 % | 53,3 % | 68,1 % | 28,1 % |
| Contentieux / avis émis | 14,6 % | 49,0 % | 67,3 % | 26,7 % |
Source : IGF et DGFiP ; calculs sur les montants bruts arrondis. ¹ Solde arithmétique des impositions, non mesure des encaissements effectifs ni des recettes conservées par les collectivités après prise en charge des dégrèvements par l’État. L’IGF arrondit le ratio THLV à 54 % à partir de ses séries.
La comparaison des deux premières campagnes GMBI est accablante. Les dégrèvements de THRS reculent de 917 à 667 M€ entre 2023 et 2024 ; ceux de THLV passent de 55 à 106 M€, et ceux de TLV de 238 à 642 M€. Le dysfonctionnement se déplace vers la vacance. Les deux taxes sur les logements vacants concentrent désormais 748,6 M€ de dégrèvements, soit 53 % du total, pour seulement 22,7 % du produit brut. À elles seules, elles cumulent 732 446 contentieux. Le produit facial surestime donc massivement ce que la taxation peut réellement demander aux contribuables.
Qui paie les dégrèvements
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Le problème dépasse les incidents de lancement de GMBI que nous avons eu l’occasion précédemment d’analyser[3]. Entre 2015 et 2022, les montants dégrevés représentaient déjà, selon l’IGF, 46 % en moyenne pour la TLV et 35 % pour la THLV. La taxe foncière se situe autour de 4 %. Il existe donc une faiblesse structurelle : taxer une absence d’usage exige de prouver une situation changeante, puis d’en distinguer les causes volontaires et involontaires. La complexité de l’impôt engendre elle-même une part de son contentieux.
Un rendement certain mais une promesse comportementale fragile
L’IGF décrit une fiscalité devenue essentiellement une ressource de rendement. Entre 2018 et 2024, le produit des taxes sur les résidences secondaires augmente de 108 % et celui sur les logements vacants de 152 %, tandis que le poids de la THRS et de la THLV dans la fiscalité du bloc communal passe d’environ 3 % à 6 %. Cette croissance ne mesure pas une réussite de la politique du logement. Elle traduit les bases cadastrales revalorisées, les décisions de taux et, depuis GMBI, des impositions qui peuvent ensuite être annulées.[4]
L’architecture des taux ne suit pas une logique comportementale cohérente. Dans 3 220 des 3 697 communes en zone tendue examinées par l’IGF, le taux de THRS est supérieur au taux de TLV de première année, fixé à 17 %. Le signal peut donc être paradoxal : conserver un logement vide peut coûter moins cher que le meubler pour l’utiliser. Hors zone tendue, 25 453 des 31 243 communes n’ont pas institué la THLV. Les taux moyens de vacance sont proches dans les communes qui l’appliquent et les autres, à 9,2 % et 8,9 %. Cette comparaison descriptive ne prouve pas une absence d’effet causal ; elle affaiblit cependant le récit d’un outil finement ajusté aux difficultés locales.
L’idée que certains propriétaires préfèrent payer plutôt que modifier l’usage de leur bien est économiquement plausible. La taxe peut rester inférieure à la valeur qu’ils attachent à sa disponibilité, aux coûts anticipés de la location ou à leur attente patrimoniale. Mais le rapport ne mesure pas directement cette préférence. Une vacance persistante peut aussi refléter des travaux, une indivision ou l’absence de demande. Présenter tous ces propriétaires comme choisissant librement de laisser un logement vide confondrait rétention volontaire et impossibilité de louer.
Le rendement est observable ; la remise durable sur le marché ne l’est pas avec la même certitude. L’IGF rappelle une évaluation de la TLV faisant état d’une baisse de 13 % du taux de vacance entre 1999 et 2003, sans diminution ultérieure identifiée dans la présentation qu’il en donne. Il mentionne aussi, pour la taxation des résidences secondaires, des changements de déclaration plutôt que des transformations effectives d’usage. Il serait donc excessif d’affirmer que la TLV n’a jamais fonctionné ; rien ne justifie davantage de traiter sa hausse comme une garantie actuelle de logements supplémentaires.[5]
Une fiscalité comportementale devrait être évaluée sur les logements réellement remis en location à l’année, leur occupation durable et le coût public par logement mobilisé. La hausse du produit fiscal, la baisse des déclarations de résidences secondaires ou le paiement sans changement d’usage ne suffisent pas. Quand la taxe devient le prix accepté du statu quo, sa fonction est budgétaire. Il faut alors la discuter comme un prélèvement de rendement, avec son coût de gestion et sa répartition, sans lui attribuer un effet logement non démontré.
La TVLH et les demandes des élus ne règlent pas le problème de fond
L’article 108 de la loi de finances pour 2026 organise, à compter des impositions 2027, le remplacement de la TLV et de la THLV par la taxe sur la vacance des locaux d’habitation, affectée au bloc communal. La TVLH conserve une distinction territoriale : vacance depuis au moins un an en zone tendue, deux ans ailleurs. En zone tendue, les taux de 17 % puis 34 % peuvent être portés respectivement jusqu’à 30 % et 60 % ; hors zone tendue, la taxe est facultative, avec un taux plafonné à 50 %. La THRS subsiste.[6]
Cette fusion simplifie la nomenclature, mais ne dispense pas de déterminer la vacance, sa durée et ses causes. Elle n’efface donc pas le cœur du contentieux. Le nouveau pouvoir local sur les taux ne démontre pas non plus que le comportement des propriétaires changera. Les résultats 2024 de l’IGF décrivent les anciennes taxes : ils ne doivent pas être présentés comme le coût déjà constaté de la TVLH. Ils constituent un avertissement sur le système d’information et les critères d’assiette dont elle hérite.
Ce que demandent réellement les élus
Plus précisément : - Avant la réforme, le taux de THRS était très fortement contraint par les mécanismes de liaison avec les taux fonciers. - Depuis la loi de finances pour 2024, les communes et EPCI situés en zone tendue peuvent fixer un taux de THRS sans être tenus d'augmenter simultanément le taux de taxe foncière. C'est précisément ce point que visent les signataires de la tribune lorsqu'ils demandent une liberté accrue sur la THRS. - En revanche, la nouvelle taxe sur les logements vacants (TVLH) est largement construite par référence à la THRS : son taux n'est pas librement fixé indépendamment de celle-ci. Il subsiste donc une articulation entre les fiscalités pesant sur les résidences secondaires et sur les logements vacants. |
Le droit comporte déjà des modulations : majoration de THRS en zone tendue et dérogations à la liaison des taux, élargies en 2026. Le taux de l’ancienne THLV est, lui, lié à celui de la THRS ; la TVLH introduit un cadre distinct pour la vacance. Il faut donc séparer trois questions : l’autonomie fiscale des élus, la fiabilité de l’assiette et l’efficacité sur l’offre. Délier les taux peut répondre à la première ; cela ne résout pas les deux autres. Accorder davantage de liberté pour augmenter un impôt défectueux ne suffit pas à le rendre pertinent et meilleur.[8]
Les 1,4 milliard ne sont pas des dégrèvements indus
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L’IGF recense 3 081 ETP consacrés à la taxe d’habitation en 2024, pour 4,1 Md€ de recettes, soit 1,3 M€ par ETP contre 10,2 M€ pour la taxe foncière. Ce périmètre fonctionnel ne correspond pas à un décompte des seuls services fonciers et ne constitue pas un chiffrage autonome des trois taxes. Une suppression permettrait de réduire les besoins des services d’assiette, des services des impôts des particuliers et du contentieux ; les postes effectivement supprimables doivent être identifiés tâche par tâche.[9]
À défaut une réduction touristique ciblée et un audit immédiat
L’audit prioritaire doit porter sur la fabrication des rôles, et sur les attributions financières qui en découlent. Deux causes représentent à elles seules 976 M€, soit 69 % des dégrèvements 2024 : les erreurs de statut et de périodes d’occupation, pour 568 M€, et celles d’identification de l’occupant, pour 408 M€. Les causes de vacance expliquent 72 M€ supplémentaires. L’IGF signale aussi environ 260 M€ sans motif renseigné. Ce défaut de traçabilité est incompatible avec un pilotage sérieux : chaque annulation doit pouvoir être rattachée à un local, un exercice, un motif et un financeur.[10]
Il faut prévenir l’erreur avant l’avis, permettre de documenter la vacance involontaire en amont, rapprocher les changements d’occupants et fiabiliser l’identifiant du local. Un contrôle par échantillon vérifierait aussi les dégrèvements effectivement accordés et les compensations locales, sans présumer une fraude générale. Le tableau de bord publierait les montants bruts et nets par campagne, les récurrences d’erreurs et leur répartition financière. L’IGF projette encore 911 à 1 125 M€ de dégrèvements en 2027 à architecture constante : cette simulation antérieure à la TVLH illustre la persistance du problème, non son coût futur certain.[11]
Une piste consiste à reconnaître l’usage économique des résidences secondaires partiellement louées, notamment dans les stations de ski. Le droit actuel n’applique pas un prorata général de THRS selon les nuitées louées : l’imposition est annuelle et dépend de la disposition du logement. Un bien exclusivement réservé à la location relève déjà d’une situation différente. La proposition viserait donc les biens à usage mixte, restant dans le champ de la THRS, et nécessiterait une disposition législative nouvelle.[12]
Le mécanisme pourrait retenir une réduction égale à la cotisation éligible multipliée par le nombre de jours effectivement loués, rapporté à 365 ou 366 jours. Les jours simplement affichés comme disponibles ne suffiraient pas. Pour une cotisation éligible de 1 500 € et 90 jours loués sur une année de 365 jours, l’allègement serait de 370 €, soit 24,7 %, et la cotisation résiduelle de 1 130 €. Il faudrait préciser dans la loi le traitement de la majoration et des frais. À titre illustratif, 100 000 biens présentant ces mêmes paramètres coûteraient environ 37 M€ par an ; aucun chiffrage national crédible n’est possible sans données sur les biens éligibles et les locations effectives.
L’objectif serait de remettre des logements touristiques peu occupés en activité, pas de prétendre créer automatiquement du logement permanent. Dans les marchés tendus, la réduction pourrait au contraire détourner des biens de la location à l’année. Une expérimentation limitée aux biens déjà secondaires, dans des secteurs touristiques objectivés, serait préférable à une exonération générale. Les critères devraient respecter l’égalité devant l’impôt ; les locations réelles seraient justifiées par les contrats et les données disponibles de taxe de séjour, sans imposer une nouvelle collecte disproportionnée. La légalité du meublé, l’absence de double avantage et les effets sur le logement des saisonniers devraient être vérifiés.
Réduire les « nuits froides » sans subventionner les résidences secondaires inoccupéesDans de nombreuses stations de montagne, une part importante des résidences secondaires demeure inoccupée une grande partie de l'année. Les acteurs locaux parlent de « lits froids » ou de « nuits froides » pour désigner ces capacités d'hébergement théoriquement disponibles mais qui ne génèrent ni fréquentation touristique, ni activité économique locale. La majoration de THRS vise aujourd'hui à inciter les propriétaires à remettre leurs logements sur le marché. Pourtant, elle frappe indistinctement les résidences secondaires totalement inoccupées et celles qui contribuent déjà, même partiellement, à l'activité touristique par la location meublée saisonnière. Or un propriétaire qui met son logement en location quelques semaines ou quelques mois par an continue généralement à supporter l'intégralité de la THRS, dès lors que le bien reste à sa disposition le reste du temps. L'idée d'un allègement proportionnel aux nuitées effectivement louées consisterait à reconnaître cette utilisation économique du logement sans remettre en cause la taxation des résidences secondaires. Le bénéfice fiscal serait strictement conditionné à des locations réelles et vérifiables, par exemple au moyen des déclarations de taxe de séjour ou des contrats de location. Une telle mesure viserait moins à créer du logement permanent qu'à réduire le nombre de « lits froids » dans les territoires touristiques. Son intérêt économique devrait toutefois être mis en balance avec un risque inverse : dans certaines zones tendues, elle pourrait encourager la location saisonnière au détriment de la location à l'année. Mais elle permettrait dans le même temps de favoriser l’arbitrage des propriétaires entre THRS (donc meublé) plutôt qu’en TVLH (pour les logements éligibles à l’ancienne TLV) au contraire des incitations paradoxales actuelles (voir supra). |
- [1] IGF, Gestion et paramètres de la taxe d’habitation, rapport n° 2025-E-040-04, octobre 2025, document joint, rapport, tableau 1 p. 5 ; annexe II, tableaux 1 et 2 pp. 3-4 et graphique 2 p. 6. Campagne 2024 arrêtée au 30 juin 2025, données provisoires ; ratios recalculés sur les produits bruts arrondis.
- [2] IGF, rapport précité, annexe II, § 1.1 et 1.2, pp. 1-5. La répartition de certains dégrèvements de majoration de THRS n’est pas isolable ; l’IGF les suppose négligeables dans cette estimation.
- [3] Fondation iFRAP, Déclaration des biens immobiliers : des résultats calamiteux, 28 janvier 2025.
- [4] IGF, rapport précité, rapport, § 1.2.1 et 1.2.2, pp. 6-11. Les séries de rendement du bloc communal ne doivent pas être confondues avec le tableau des produits bruts par taxe.
- [5] IGF, rapport précité, rapport, p. 9, lecture des études de M. Segú, The impact of taxing vacancy on housing markets Evidence from France, Journal of Public Economics, 2020, et A. Belgodere et G. Casamatta, Second home taxation Effects of the 2015 French reform, 2023. Résultats présentés ici d’après l’IGF.
- [6] DGCL, Taxe d’habitation sur les logements vacants ; loi n° 2026-103 du 19 février 2026, art. 108 ; présentation Service Public, Une taxe unique pour les logements vacants à partir de 2027, consultées le 13 octobre 2026. Consulter la source.
- [7] Le Monde, tribune collective du 9 septembre 2026 sur la liaison entre taxe foncière et THRS. Consulter la source.
- [8] CGI, art. 1636 B sexies ; DGCL, Éléments de référence nationaux de fiscalité directe locale, millésime 2026, signalant l’élargissement dérogatoire prévu par l’art. 116 de la loi de finances pour 2026. Consulter la source.
- [9] IGF, rapport précité, rapport, p. 24, enquête SAGERFiP et graphique 4. Les 3 081 ETP concernent la fonction taxe d’habitation ; la comparaison de productivité ne mesure pas directement les postes supprimables.
- [10] IGF, rapport précité, annexe II, tableau 2 p. 4. Le tableau indique 260 M€ sans motif ; le commentaire p. 3 mentionne 262 M€. L’ordre de grandeur est retenu ici sans réconciliation artificielle.
- [11] IGF, rapport précité, annexe II, § 2.1, graphique 3 p. 8. Hypothèses alternatives d’évolution des avis dégrevés ; il ne s’agit pas d’une projection intégrant la loi de finances pour 2026.
- [12] DGFiP, Comment est calculée la taxe d’habitation pour ma résidence secondaire, mise à jour du 6 juillet 2026 ; Service Public, THRS, vérification du 24 août 2026, rubrique relative aux loueurs de meublés. Consulter la source.
