État et collectivités

Etat propriétaire, Etat locataire, où en est-on de l'immobilier public ?

22 décembre 2009 • Samuel-Frédéric Servière

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A l'occasion de la discussion du Budget 2010, le gouvernement a décidé de communiquer largement sur sa « performance immobilière ». Cependant, au regard de la réalité des chiffres et en dépit des efforts importants réalisés, la situation semble nettement moins avantageuse que celle présentée en fonction des secteurs concernés.

Les efforts réalisés par l'Etat locataire

Le coup de semonce était intervenu à l'initiative du sénateur Nicole Bricq dans son rapport sur l'Etat locataire. Elle était parvenue avec de grandes difficultés à effectuer un recensement complet des 88 locaux loués par l'Etat en Ile-de-France dont le loyer annuel total excédait les 500 000 €. Visiblement sensible à ses arguments, la DGFiP par l'intermédiaire de France Domaine a largement poussé à la renégociation des baux : une économie de 7,7 millions d'€ est annoncée pour le Secrétariat d'Etat aux sports, qui avec 23 m²/ agent (quand la cible de densité d'occupation est de 12), a renégocié son bail qui passera désormais de 745 €/m² à 428 €/m², soit une économie de 56,5%.

Sont concernés également, 25 emplacements permettant une économie d'environ 30% soit près de 22,2 millions d'€ sur les 74 millions actuellement versés en 2009. Certaines grandes institutions s'y mettent : le Comité consultatif national d'Ethique (relogé dans des bâtiments publics vacants), le Haut Conseil à l'intégration (déplacés dans de nouveaux locaux pris à bail avec à la clé une économie au mètre carré de 55%), le médiateur de la République (renégociation avec à la clé une économie de 21,14%, qui toutes avaient été pointées du doigt dans le rapport). Quant à la HALDE elle aussi mise sur la sellette et sanctionnée budgétairement par les parlementaires, pour le moment rien n'est prévu !

Les efforts mitigés de l'Etat propriétaire

En matière de réduction des surfaces de bureau, le gouvernement avait communiqué sur une performance 2008 modeste mais encourageante. L'ensemble des ministères hors Ministère des affaires étrangères, avait vu sa surface se contracter de 137 410 m² en deux ans (2007 et 2008). Or nous pensons au contraire qu'il convient de remonter à 2006 pour bien observer l'effort de l'Etat car il s'agit de la première année d'entrée en vigueur de la réforme du non renouvellement d'un fonctionnaire sur deux partant à la retraite dans la fonction publique d'Etat. Or en 2006 nonobstant l'initiation d'une politique immobilière volontariste, la surface des locaux était à la hausse de + 50 586 m². D'où il ressort qu'en trois ans, la réduction surfacique n'a été en réalité que de 86 824 m².

Par ailleurs, plutôt que de se focaliser sur le volume des cessions immobilières de l'année (qui sont systématiquement reportées d'une année sur l'autre en fonction de la conjoncture immobilière [1]), il est plus intéressant de définir l'espace libéré par la réduction des effectifs de la fonction publique, espace qui devrait ensuite être soit vendu, soit loué par l'Etat de façon à en tirer profit (c'est tout l'enjeu d'une politique cohérente de l'Etat bailleur qui reste à définir). Las, lorsque l'on observe la réduction du nombre de fonctionnaires d'Etat entre 2006 et 2008, on constate une baisse des effectifs de 44 000.

Si l'on considère que chacun devrait occuper une surface théorique de référence de 12 m²/agent, cela fait une surface désormais disponible à la location ou à la vente de 528 000 m². Or la réduction dans le même temps n'est que de 86 824 m². Il reste donc une surface inoccupée improductive, de 441 176 m², représentant un patrimoine cessible ou valorisable de 147 000 m² supplémentaires par an [2]. On l'aura compris, de gros efforts sont encore nécessaires pour dynamiser ce patrimoine !

[1] On parlait ainsi de 1,4 milliard de cessions immobilières pour l'année 2009 mais en pleine conjoncture baissière sur le marché de l'immobilier, les pouvoirs publics ont décidé de temporiser. A l'heure actuelle la perspective 2010 est celle d'un volume de cessions de l'ordre de 600 millions d'€, comprenant de nombreux biens appartenant aux cessions projetées initialement en 2009. Leur proportion elle, reste inconnue, en attendant les éclaircissements du rapporteur du Sénat sur la question. Aussi faut-il plutôt se focaliser sur la réduction du volume des bureaux occupés comme d'un indicateur plus pertinent quant à l'effort réel de l'Etat en matière de cessions immobilières.

[2] Une analyse plus fine permettrait d'aboutir à une évaluation moindre mais qui ne modifierait pas très sensiblement l'analyse. Si l'on considère que la réduction du nombre d'agents dans l'éducation nationale et au sein du ministère de l'intérieur n'ont pas réellement d'impact significatif en terme immobilier, l'ensemble de nos analyses serait diminué du tiers. Cela veut donc dire qu'en retenant cette hypothèse minimaliste, les surface théoriquement libérables par an serait de 98 000 m²/an alors que la libération surfacique moyenne par an sur trois ans n'est que de 28 941 m². Il en résulte le manque d'effort de l'Etat en matière de valorisation des surfaces immobilières qu'il détient serait plutôt de l'ordre de 69 058 m²/an ce qui demeure considérable

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