Emploi et politiques sociales

Loi Boutin : La crise du logement va continuer !

L'Etat veut tout faire

17 mars 2009 • Philippe François

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Face à la pénurie de logements, l'État monte en première ligne. La nouvelle loi (Mobilisation pour le Logement et la Lutte contre l'Exclusion) se concentre sur la gestion du système du logement public et HLM, sans se demander pourquoi on en est arrivé là.

Malgré des dizaines de milliards d'euros de financement public par an, un million de personnes sont mal logées et cent mille à la rue parce que ces aides privilégient un parc public géré de façon administrative et qui favorise les locataires existants aux dépens des personnes en liste d'attente, même si les locataires « en place » disposent de revenus très élevés ou de logements trop grands.

La fin des expulsions :
190.000 problèmes de plus

D'après les associations de locataires, 200.000 jugements d'expulsion sont prononcés chaque année par les tribunaux et 10.000 sont effectivement réalisés.

En décidant de prendre en main le sort des 200.000 ménages intéressés, Christine Boutin leur a fait passer un message que nous pourrions résumer ainsi : « ne payez pas votre loyer, ne cherchez pas un autre logement, je m'occupe de tout ».

Jusqu'à présent, 190.000 trouvaient eux-mêmes une solution et quittaient leur logement avant l'expulsion par la force publique. Qu'en sera-t-il demain ?

Ce message sera aussi reçu par une partie de ceux qui réglaient scrupuleusement leur loyer.

La situation des 10.000 expulsés doit être traitée mais la méthode utilisée ici va augmenter le nombre de conflits et décourager les propriétaires.

Pour les propriétaires occupants : rien

La moitié des ménages occupent le logement dont ils sont propriétaires, totalement ou en cours d'acquisition, mais la nouvelle loi ne mentionne même pas cette catégorie.

Nombre d'entre eux (40% d'après notre estimation) ont pourtant des revenus modestes, très inférieurs aux plafonds d'entrée dans une HLM.
Ne pas les aider semble normal, sauf que l'État subventionne massivement des personnes logées en HLM dont certaines ont des revenus supérieurs à ceux des propriétaires.

Un signal fort pour dire : « N'achetez surtout pas votre logement, restez dans celui que vous ont fourni les HLM. »

Pour les propriétaires bailleurs : presque rien

Dans les 95 pages du projet de loi, les propriétaires bailleurs privés existants ne sont cités qu'une seule fois.
La loi prévoit de ramener de trois à un an le délai pendant lequel le juge pourra surseoir à l'exécution d'une décision d'expulsion d'un locataire.
Des associations se sont insurgées contre cette « division par 3 du délai de protection des locataires ».

Mais seule la phase finale de la procédure sera raccourcie.
Rien de changé pour les trois à quatre ans de lettres recommandées, d'huissiers, de jugements, de frais, de charges et d'impôts à payer malgré les loyers perdus.
Pour récupérer leur appartement, des propriétaires se résignent même à verser un dessous de table à leurs locataires.

Seulement 6% de loyers impayés

C'est le chiffre donné par le ministère du Logement et qu'il estime très faible. Les retards de quelques semaines ou de quelques mois n'étant pas signalés par les propriétaires, ce pourcentage de 6%correspond aux situations catastrophes.

Avec 6% d'impayés, chaque propriétaire d'un logement est confronté en moyenne tous les seize ans, à un très sérieux problème. Ce qui semble un léger problème aux fonctionnaires du ministère, constitue en fait une catastrophe, notamment pour la majorité des propriétaires qui ne louent qu'un ou deux logements.

Pour les futurs propriétaires : quelques mesures

Confiant dans la volonté de Nicolas Sarkozy de faire de la France un pays de propriétaires, on pensait que ce chapitre constituerait l'essentiel de la loi.

Après le fiasco de la maison Borloo à 100 000 €, c'est la maison Boutin à 15 € par jour qui est proposée.
Une idée sympathique, mais marginale.

Autres mesures : le doublement du montant du prêt à taux zéro et une TVA à taux réduit (5,5%) appliquée à l'acquisition de certains logements sociaux.

Pour les nouvelles constructions, deux points intéressants : la possibilité pour les maires d'autoriser un assouplissement des règles des plans d'occupation des sols et une ouverture des zones d'aménagement à l'initiative d'entrepreneurs privés.

Pour le logement public : un vaste plan de plus

Que 70% des ménages français aient le droit d'obtenir une HLM et plus de 90% le droit d'y rester a fini par paraître ridicule et injuste pour les vrais mal logés.

Les plafonds de ressources pour accéder à une HLM seront baissés de 10% et indexés, non plus sur le Smic, mais sur l'indice des loyers qui évolue moins vite.

60% des ménages seront encore en droit d'obtenir une HLM.
Le droit au maintien dans son logement HLM est aussi légèrement réduit.
L'organisme HLM pourra demander l'expulsion d'un locataire dont le logement est devenu trop grand.
Mais seulement après 3 refus de relogement, puis un délai de six mois, et à condition que le locataire ait moins de 70 ans.

Le surloyer appliqué aux locataires dont les revenus dépassent les plafonds sera renforcé et ceux dont les revenus sont plus du double des plafonds devront quitter leur HLM dans un délai de trois ans.
Pour un couple avec 2 enfants à Paris en 2008, cela correspond à un revenu net en 2006 de plus de 9 182 € par mois ! Dans ces 2 cas, (sous-occupation et sur-revenus), si la procédure dure de quatre à cinq ans, le nombre de logements libérés sera minime.

La majeure partie de la loi est consacrée à renforcer le contrôle de l'activité des organismes HLM et du 1% logement.
Des contrats d'objectifs quantitatifs et sociaux détaillés seront signés entre l'État et ces organismes.
Une méthode louable mais qui ne devrait pas beaucoup changer leur mode de fonctionnement.

L'acquisition par les organismes HLM de logements construits ou à construire par des promoteurs privés est facilitée, une mesure utile puisque les organismes HLM n'arrivent pas à construire par eux-mêmes tous les logements qui sont financés.

Dans un premier temps, 30 000 logements étaient visés par cette mesure.
Le plan de relance en a ajouté 70 000 autres.

Deux paragraphes clés manquent dans la loi

Seule la vente massive de logements HLM à leurs locataires peut développer l'accession à la propriété des ménages aux revenus modestes.

En 2008, les organismes HLM n'ont pas tenu leur engagement de 43 000 ventes.
Cette contrainte doit maintenant être incluse dans la loi, modulée en fonction des régions et des types de HLM, mais avec des pénalités pour les organismes qui ne respectent pas leur quota (pénalité financière et vente par le préfet).

L'exemple de pays étrangers montre que la solution à notre crise du logement locatif consiste à ramener les investisseurs privés sur ce marché et à concentrer l'action de l'État sur la population qui en a vraiment besoin.
Comme l'a montré Étienne Wasmer, il n'y a pas de crise du logement au Québec.

Les relations entre propriétaires et locataires sont arbitrées par une juridiction spéciale qui traite les problèmes en quelques semaines, pas en quelques années.
Par nature, l'immobilier n'est pas un investissement très liquide.
Mais s'il risque d'être bloqué pendant des années, il est inévitable que les investisseurs s'en détournent.

Les plus clairvoyants, les assureurs et les structures foncières, ont quitté ce marché depuis vingt ans.
Les propriétaires privés font de même.

Revenus nets permettant en 2008 de rester dans un logement HLM
Les revenus pris en compte sont ceux de l'année N-2, 2006 dans ce cas
Paris et communes limitrophes Autres régions (hors région parisienne)
Célibataire 3 926 €/mois 3 413 €/mois
Couple 5 867 €/mois 4 558 €/mois
Couple et 1 enfant 7 691 €/mois 5 481 €/mois
Couple et 2 enfants 9 182 €/mois 6 616 €/mois
Notes : le revenu maximum autorisant l'accès à une HLM est fixé à la moitié des revenus ci-dessus. En 2007, le revenu moyen net des ménages est de 2 333 € par mois.

Projet de loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion

Extrait du compte rendu du Conseil des ministres

Pour mettre un terme à la crise du logement, le projet de loi vise à concentrer les interventions de tous les acteurs autour de priorités fortes

- 1. Renforcer l'engagement des organismes d'habitations à loyer modéré et du 1% logement dans la mise en œuvre de la politique du logement.

- 2. Mettre les outils d'urbanisme et de planification au service de la construction de logements.

- 3. Lancer un programme pluriannuel de rénovation des quartiers anciens dégradés, complément indispensable du programme national de rénovation urbaine.

- 4. Permettre l'accès des plus défavorisés à l'hébergement et au logement, pour concrétiser la mise en œuvre du droit au logement opposable.

- 5. Développer l'accession populaire à la propriété.

La loi répond bien à 4 des objectifs fixés par le Conseil des ministres et malheureusement pas au plus important, le 5e. Pour le locatif privé, et donc la fin de la crise du logement, il faudra attendre une autre loi.

Commentaires

  • Par RESKEBIL • Posté le 01/09/2009 à 15:56 Les ministres pourront se succéder, malheureusement les échecs se perpétueront, comme c'est le cas depuis des décennies.

    Cette manière de vouloir tout diriger comme un gozplan de façon très centralisée est vouée à l'échec.

    1/Libéralisez le parc privé en cessant le matraquage fiscal des bailleurs.

    2/rééquilibrez les relations locataire/bailleur.

    3/responsabilisez les locataires sur les notions de respect du contrat.

    4/Ecartez de la gouvernance des HLM les politiques, en faisant une part plus large aux compétences de la société civile.

    5/libérez le foncier de l'emprise de l'Etat afin de développer l'offre de teraains à construire.

    6/Ecoutez le marché en cessant de construire n'importe quoi à n'importe quel endroit.

    SACHEZ QUE L'ON CONTINUE DE CONSTRUIRE DES LOGEMENTS HLM NEUFS, DANS DES VILLES OU UNE VACANCE PREOCCUPANTE EST AVEREE !!!

    Le logement en France ne peut se résumer à 15% de logements sociaux.

    Commençons par respecter la propriété individuelle...
  • Par Philippe François • Posté le 31/03/2009 à 13:40 Des amendements à la loi Boutin ont prévu que le total Loyer + Surloyer ne peut pas dépasser les loyers libres du secteur. En pratique le plafond est de 21 € par M2 à Paris, ce qui semble raisonnable dans la plupart des quartiers, mais très sous-évalué pour les appartements très bien situés.
  • Par gabegie • Posté le 31/03/2009 à 13:40 Peu de Français connaissent l'ampleur du parc ancien de logements par rapport au parc total.

    Un important effort de rénovation et de maintenance est devant nous, quand c'est encore possible à un coût raisonnable.

    Mais il faudra aussi déclasser et retirer une partie du parc trop vétuste ou inadapté aux besoins actuels. Cela prendra du temps, beaucoup de temps.

    Une partie du parc n'a plus de valeur marchande et doit être retirée du marché.

    L'ensemble de ces faits montrent que la crise du logement est partout sous-estimée et/ou ignorée.

    La marché fonctionne mal mais il est aussi dévoyé par des interventions publiques contradictoires à courte vue.

    Résultat, les retards s'accumulent en même temps que les ornières se creusent sans que les Français prennent conscience des réalités de cette question sociale douloureuse.

    Pendant ce temps, les débats idéologiques font rage ( propriétaires/locataires ); c'est triste à pleurer !!!
  • Par DON • Posté le 30/03/2009 à 23:18 Nous habitons un logement HLM de 51m2 dans le 19è.

    Le loyer surloyer charge = 1628 euros soit bien supérieur au loyer pratiqué dans le privé qui est de l'ordre de 1100 euros.

    Selon vous, de tel loyer appliqué sans moyen de discussion possible est-il légal sur le plan juridique ainsi que sur le plan moral ?
    Nous souhaitons vous faire part de notre profonde inquiétude car la SAGI vient de démontrer toute sa puissance en envoyant ce jour l'huissier à notre demeure. Nous avons peur car nous ne savons pas ce que la SAGI va pouvoir nous faire subir comme représailles.
    Nous nous sentons considérés et traités comme des criminels que nous ne sommes pas.
    Nous ne refusons pas de payer un loyer à condition qu'il ne dépasse pas celui pratiqué dans le privé; mais de là à nous forcer à payer dans un HLM un loyer bien plus élevé que dans le privé. Ce n'est pas juste et j'espère vous serez en mesure d'intervenir en médiateur auprès de la SAGI pour lui faire entendre raison.
    Nous nous permettons du vous faire parvenir ci-joint l’article 62 extrait de la décision du conseil constitutionnel sur un des sujets qui nous concerne en espérant vous pourrez en retirer des éléments pour nous aider à sauver notre situation.
    SUR L'ARTICLE 62 :
    22. Considérant que l'article 62 de la loi déférée modifie l'article L. 441-4 du code de la construction et de l'habitation ; qu'il limite le supplément de loyer de solidarité lorsque son cumul avec le loyer principal dépasse, par mètre carré de surface habitable, un montant fixé par décret ;
    23. Considérant que, selon les requérants, en renvoyant au décret la fixation d'un nouveau plafond pour le calcul du supplément de loyer de solidarité, le législateur aurait méconnu tant l'étendue de sa compétence que l'objectif de valeur constitutionnelle d'intelligibilité et d'accessibilité de la loi ; que cette méconnaissance aurait pour effet de violer le principe d'égalité devant la loi ;
    24. Considérant qu'il incombe au législateur en vertu de l'article 34 de la Constitution de déterminer les principes fondamentaux du régime de la propriété, des droits réels et des obligations civiles et commerciales ; que l'objectif de valeur constitutionnelle d'intelligibilité et d'accessibilité de la loi, qui découle des articles 4, 5, 6 et 16 de la Déclaration de 1789, lui impose d'adopter des dispositions suffisamment précises et des formules non équivoques ;
    25. Considérant qu'il ressort des travaux parlementaires qu'en renvoyant au pouvoir réglementaire le soin de déterminer le montant du nouveau plafond, le législateur a entendu permettre
    · qu'il soit tenu compte des prix pratiqués dans le secteur de chaque bien loué ;
    · que ce nouveau plafond ne sera retenu qu'à défaut d'une application plus favorable du plafond existant, lequel limite le cumul du loyer et du supplément de loyer de solidarité à 25 % des ressources des personnes du foyer du locataire ;
    · qu'un plafond identique s'appliquera à toutes les personnes placées dans une même situation financière et géographique ;
    · qu'ainsi, en adoptant des dispositions non équivoques et suffisamment précises, le législateur n'a ni méconnu l'étendue de sa compétence ni porté atteinte à l'objectif de valeur constitutionnelle d'intelligibilité et d'accessibilité de la loi ;
    26. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que l'article 62 n'est pas contraire à la Constitution ;

    Nous vous prions de bien vouloir agir rapidement en conséquence car notre situation risque de se détériorer dans très peu de temps vu le rouleau compresseur que la SAGI entend déployer à notre encontre.
    Nous vous prions de bien vouloir agréer, Madame, Monsieur, l’expression de notre haute considération.
    Ps: SAGI 20 place des vins d France Paris 12

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