Emploi et politiques sociales

Crise du logement : l'erreur du contrôle des loyers

05 avril 2011 • Philippe François

arton12043.jpg

Les 35 heures, on n'avait jamais essayé. La retraite à 60 ans non plus. Mais le contrôle des loyers, l'expérience a déjà été faite en France et à grande échelle. On n'aurait aucune excuse à recommencer car cette mesure ne peut faire qu'empirer la crise du logement.

En 1945, la crise du logement était très sévère : destructions dues à la guerre, arrêt de la construction, boom des naissances. Face à cette pénurie, fallait-il prendre des mesures d'exception ? Peut-être, mais sûrement pas des mesures durables. Soixante ans plus tard, des centaines de milliers de logements étaient encore soumis à la loi de 1948 sur les loyers. La fixation administrative des loyers des logements existants, le droit au maintien dans les lieux pour les locataires, et très souvent pour leurs ascendants et descendants, ont eu les conséquences suivantes :

1. Arrêt de la construction de logements destinés à la location

2. Mauvais entretien des logements loués

3. Frein à la mobilité géographique

4. Privilèges accordés aux locataires en place par rapport aux propriétaires et aux nouveaux candidats, notamment aux jeunes
5. Développement de pratiques illégales : versement de fausses reprises et dessous de tables, fausses déclarations de toutes sortes, sous-locations illégales…

Ces résultats étaient prévisibles, les intéressés ont agi de façon logique dans un domaine important.

Malgré cet échec, le monde du logement social a repris les deux principales règles de la loi de 1948 : loyers administrés et droit au maintien dans les lieux. Sans surprise, les 5 problèmes ci-dessus sont apparus dans le secteur HLM, avec en plus une destruction, unique dans l'histoire, de dizaines de milliers de logements récents construits par la collectivité.

En France, le secteur locatif dit libre ne l'est pas vraiment. En 1982, la loi Quillot a renforcé les droits des locataires aux dépens de ceux des propriétaires et imposé l'indexation des loyers en cours de bail en fonction d'un index administré souvent manipulé par l'Etat. Résultats : 1) les investisseurs institutionnels (banques, assurances) ont vendu leurs biens et déserté ce secteur et 2) il a fallu mettre en place des mécanismes fiscaux complexes et instables (ex : Scellier) pour encourager les propriétaires à faire construire des logements locatifs, pas toujours situés là où ils seraient nécessaires.

Facile d'imaginer ce que produirait un renforcement du contrôle des loyers en France. La crise du logement s'aggraverait alors qu'elle n'existe plus dans la plupart des pays développés comme l'Allemagne ou le Canada.

Commentaires

  • Par Philippe François • Posté le 08/04/2011 à 13:36 Il faudra un jour nous dire quels produits ou services tombent dans "un marché comme les autres". Pas l'eau, pas l'énergie, pas l'enseignement, pas les soins, pas la nourrituue, pas les loisirs, pas la culture etc etc .

    Le contrôle des loyers est le moyen le plus sûr de créer la pénurie, et de faire que les Français disposant de revenus faibles et moyens ne puissnt pas se loger.
  • Par daryum59 • Posté le 08/04/2011 à 13:36 Bonjour

    Le marché du logement n'est pas un marché comme les autres, on ne peut pas décemment laisser la main invisible d'Adam Smith agir seule et se contenter du rapport offre demande.

    A Ile de France, il est quasiment impossible pour un salarié médian ( revenu compris entre 1500 € et 2000 €/mois de se loger dans le privé.

    ainsi, un salarié proche du SMIC, célibataire ne peut même pas louer une chambre de bonne requalifiée studette de 15 m2 à Paris ou en proche banlieue. En effet, le loyer d'une chambre est autour de 500 € à Paris, il faut donc avoir un salaire minimum de 1500 € pour se loger parfois dans seulement 10 m 2. moi même travaillant à la Ville de Paris en tant que titulaire, j'ai eu beaucoup de mal à louer un studio à Antony à 650 € CC, mon salire étant royalement de 1850 €, j'avais un taux d'effort de 0,35, ce qui est supérieur au taux de 0,33 maximum exigé par les agences.

    Je pense qu'il faut instaurer un plafond maximum au m2, ce qui est déjà largement fait pour les propriétaires qui défiscalisent une bonne partie de leur coût d'achat par le dispositif Scellier.
    Oui, j'ose le dire, oui un smicard en CDI doit pourvoir louer une chambre de bonne même à Paris, par conséquent le loyer maximum exigible pour 10 m2 sera de ( 1000€ - 50 € (chauffage, eau)*0.33 = 316 € soit 31,60 € du m2 locatif, soit beaucoup plus que le plafond maximum de 21,72 €/m2 pour le scellier libre en zone ABIS ( Paris).

    Je suis aussi pour un marché locatif éthique, louer des logements insalubres ou indécents à des prix fou, n'a pas de sens économique, cela est contre productif y compris pour le propriétaire.

    J'ajoute que la valeur réelle des logements est mal connu puisque la dernière campagne des impôts pour l'évaluation de la la valeur locative des logements a eu lieu vers 1970, il faudra bien un jour refaire une campagne qui aboutisse à un classement cohérent et évidemment, sans parler de permis de louer, il faudra bien pour les propriétaires accepter le fait de louer un logement à un prix qui correspond à la qualité du bien et non pas en vertu uniquement de l'offre et la demande.

    chiffre à méditer: en 1986, avec 500 K€, soit 125 smics de l'époque, on povait acheter un t2 de 40 m2 à Paris, un pavillon en banlieue et une belle maison en province. en 2010, pour le même type de bien, compter presqye 400 SMICS , ce qui veut dire que le prix de l'immobilier à cru 3 à 4 fois plus vite que les salaires. peut on parler d'un marché sain, non je ne le crois pas, alors il faut réguler.

    Un fonctionnaire qui a été SDF.
  • Par Viellard Eric • Posté le 08/04/2011 à 09:37 Je tiens a vous préciser que la loi dite de 1948 a été votée pour permettre aux propriétaire fonciers de pouvoir entretenir leur bien.

    D'ou un résultat très pervers!
  • Par AA • Posté le 08/04/2011 à 07:53 Malheureusement, votre analyse est inaccessible à la majorité des Français qui ne voient que le bon côté du contrôle, donc du frein à la hausse des loyers! Pour 90% des "électeurs", il n'est pas facile d'imaginer ce que produirait un renforcement du contrôle, car ils pensent qu'il n'y a pas de contrôle!

Fermer

Newsletter

Inscrivez-vous à la lettre d'information hebdomadaire de la Fondation iFRAP.

Recevez chaque semaine notre lettre d'information pour vous tenir au courant de l'activité et des travaux de la Fondation iFRAP.