Emploi et politiques sociales

RIVP
La mauvaise gestion des logements sociaux à Paris

Le problème va bien au-delà du cas Chevènement

10 novembre 2011 • Philippe François

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Le quotidien Le Monde dénonce le refus de Jean-Pierre Chevènement et de plusieurs autres responsables politiques de quitter les logements sociaux qu'ils occupent. Mais le problème est beaucoup plus vaste comme le montre le rapport de la Cour des comptes régionale d'Ile-de-France sur la RIVP, propriété à 75% de la Ville de Paris qui gère 49.582 logements dont 45.301 à Paris intra muros, le reste en banlieue.

Les 5 records de détournement légal de logements gérés par la RIVP (Régie Immobilière de la Ville de Paris) sont :

- 1 locataire dont le revenu net est 15 fois supérieur au plafond d'accès à un HLM
- 56 locataires de HLM dont le revenu net imposable est supérieur à 100.000 euros pas an
- 1.281 logements HLM sévèrement sous-occupés (estimation)

- 25.000 locataires dont la RIVP ne connaît ni les revenus ni le nombre de personnes

- La RIVP qui déclare ne pas savoir combien de ses salariés sont logés dans ses propres logements

Logements de type HLM conventionnés

Un peu moins de la moitié (44% soit 21.816) sont strictement parlant des HLM.

Logements non conventionnés

PDF - 513 ko
Rapport de la chambre régionale des comptes d'Ile-de-France sur la RIVP (juin 2011)

Ces logements regroupent des types de logement assez différents : 13.099 sont à loyers libres et le reste en statut intermédiaire (7.997 en ILM et 5.026 en PLI).

Plus du quart des logements gérés par la RIVP sont donc à loyers libres, une proportion importante et tout à fait atypique pour un organisme de logement social. Comme on pouvait le craindre, l'opacité y est encore plus grande dans ce secteur non conventionné que dans le logement HLM. Par rapport à la moyenne des prix indiqués par le très officiel Observatoire des Loyers de l'Agglomération Parisienne (OLAP) les loyers y sont en moyenne deux fois inférieurs à ceux du privé, quel que soit l'arrondissement considéré. Les loyers de la RIVP sont d'environ 10 euros du mètre carré alors que ceux du secteur privé sont de 20 euros. Dans les arrondissements les plus recherchés (1er, 2ème, 3ème, 4ème, 16ème) les loyers demandés par la RIVP sont souvent « similaires voire inférieurs » à ceux de la RIVP dans les arrondissements jugés plus populaires ». Enfin, à une même adresse, « les loyers varient par exemple de 6,34€ à 13,27€) ». Un écart très difficilement explicable d'après la Cour.

Revenu net vs. Revenu brut

A l'embauche et dans la vie courante, il est assez rare de parler de son salaire (ou revenu) net imposable. A la question « Combien gagnez-vous ? », la plupart des personnes citent le salaire brut. Les offres d'emplois aussi.

Mais pour les plafonds de HLM, c'est toujours le revenu net imposable qui est utilisé. C'est tout à fait acceptable, à condition de se souvenir que le net est très inférieur au brut. Pour passer de l'un à l'autre il faut d'abord retirer les allocations familiales, les cotisations sociales des salariés, puis la CSG et les 10% de frais professionnels. Et pour les HLM, le revenu pris en compte est toujours celui de l'année N-2. En 2010, celui de 2008.

Conclusion : le revenu de 100.000 euros net imposable est en réalité un revenu brut de 140.000 euros de 2011.

Cet écart serait peut-être tolérable si ces logements étaient fournis à des personnes dans le besoin. Mais la RIVP ne connaît ni le niveau de revenu des locataires de ces logements, ni le nombre d'occupants ni leurs types (handicapé, parents isolés… par exemple). L'avantage dont profitent les locataires en place est pourtant considérable. Pour un appartement de 70 m2 par exemple, il se monte à 700 euros par mois de « non-dépense ». Et une non-dépense est beaucoup plus avantageuse qu'un revenu supplémentaire puisque ces 700 euros, n'entrant pas dans le calcul du revenu, ne sont pas taxés et permettent aux intéressés de bénéficier plus largement d'autres prestations sociales sous condition de ressource.

Un capital de 6 milliards d'euros

Comme la Fondation iFRAP l'avait demandé, il est particulièrement urgent de vendre, en priorité à leurs locataires, ces 13.500 logements. En supposant que leur superficie moyenne est de 60 mètres carrés, et que leur prix se situe un peu en dessous de la moyenne des prix du marché (actuellement de plus de 8.000 euros), ils représentent un capital de 6 milliards d'euros qui ne sont visiblement pas utilisés de façon efficace, mais dont les revenus sont attribués de façon (au mieux) aléatoire, sans aucun contrôle des besoins des bénéficiaires.

Réponse au droit de réponse de la RIVP

S'agissant des 13.500 logements à loyer libre, la RIVP avait affirmé à la Fondation iFRAP :

« Par ailleurs, ces logements pour l'essentiel, sont des « logements sociaux de fait » habités depuis très longtemps par des familles très modestes. Sur ce patrimoine, il est exact qu'environ 1.500 logements sont de bonne à très bonne qualité. »

La Cour ne semble pas avoir constaté que ces 13.500 logements à loyers libres de la RIVP soient de qualité médiocre inférieure au parc privé équivalent. La RIVP a par ailleurs déclaré à la Cour ne pas connaître les revenus des locataires qu'elle avait qualifiés de « très modestes ».

Commentaires

  • Par Pierrette François-Morin • Posté le 14/11/2011 à 19:24 Cette proposition me semble excellente: il faut s'intérsser en priorité aux locataires et à leurs revenus actuels et non pas à l'historique des immeubles comme c'est le cas maintenant.
  • Par locataire • Posté le 14/11/2011 à 19:24 Bravo pour votre article.

    Locataire de la mairie de Paris, j'ai toujours été un bon petit soldat (loyer payé et recommandations spontanées de ma gardienne pour "voisinage exemplaire"!)...

    A l'entrée, la RIVP m'a naturellement demandé mes revenus et m'a proposé un logement. Mais depuis 10 ans, mes revenus ont changé, des hauts, des bas... depuis 2, je demande un logement plus petit (moins cher) ou bien un reclassement de mon actuel logement de ILM vers HLM comme cela s'est pratiqué dans mon immeuble... Depuis 3 mois, je ne peux payer que 50% de mon loyer et hop, huissier de justice. Les gardiennes RIVP de mon quartier témoignent pourtant que de nombreux appartements sont libres, certains depuis 1 an et plus... Nous avons même appelé ensemble le service des attributions:

    - allo, ici madame ... gardienne. Nous avons un appartement libre depuis 1 an et demi et j'ai devant moi, dans ma loge un couple déjà locataire à qui cela conviendrait parfaitement. Ils veulent plus petit, moins cher et c'est vraiment ce qu'il leur faut...

    - quel immeuble dites-vous?

    - le x rue du ....

    - ha? c'est à nous de gérer cet immeuble? je ne le savais pas. (puis d'un ton soudainement mal aimable), de toutes façons, ce n'est pas comme cela que ça se passe, nous ne pouvons pas leur attribuer cet appartement

    - mais pourquoi?

    - par ce que, au revoir... clic.
    Nous savons que certains, dorment dehors. La RIVP, visiblement non. Je ne suis pas encore à la rue, mais j'ai envie de m'y jeter plutôt d'avoir à contempler ces comportements irresponsables. Car c'est de cela qu'il s'agit. De la ... . Imaginer seulement un même comportement chez un chirurgien, un pilote d'avion... ha oui? le train d'atterrissage?

    Il suffirait de décider d'un pourcentage des revenus annuels pour le loyer (ex:30%) avec un seuil et un plafond. Ainsi, lorsque l'on perd son travail, on paye un loyer "seuil" peu élevé, et si cela marche bien pour nous, on donne 30% de ses revenus au bailleur (sans dépasser un plafond)..et on participe à l'effort collectif.

    Un enfant comprend cela. La Rivp...?

    Et vous? Qu'en dites vous?
  • Par Pierrette François-Morin • Posté le 12/11/2011 à 09:01 L'éxonération de taxe foncière est temporaire, mais reprédsente en effet un beau pactole.
  • Par dhumb • Posté le 12/11/2011 à 09:01 Vous semblez oublier que les locataires de ces appartements ne supportent aucune taxe foncière, puisque les immeubles des communes en sont exonérés (y compris quand ces immeubles sont situés dans d'autres communes que celle propriétaire).
    Si l'on estime à 1 000 euros (minimum) la taxe foncière pour un appartement moyen à Paris, cela représente donc un manque à gagner de 15 000 x 1 000 = 15 millions d'euros pour la ville et le département de Paris, chaque année (et autant d'avantage fiscal injustifiable pour les locataires).
    Ça fait tout de même une belle niche fiscale …

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