Emploi et politiques sociales

Plan Logement : une nouvelle réforme pour quoi faire ?

14 septembre 2017 • Jean-François Bauer

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Le gouvernement doit dévoiler prochainement son projet de loi pour réformer la politique du logement. Après la décision de baisser unilatéralement les APL de 5 euros cet été, ce projet de loi ressemble à un contrefeu pour apaiser les critiques. Cette crise politique aura pourtant eu le mérite de clairement poser le problème : la dépense publique pour le logement (plus de 41 milliards d’euros au total soit 2% de PIB) est peu efficace. La France a une des plus fortes contributions publiques parmi les pays européens pour le logement et une plus forte proportion de logements sociaux que ses voisins (17% contre une moyenne de 8,6% en Europe). Et pourtant le débat se cristallise toujours autour de la crise du logement et justifie une énième réforme pour une activité qui ne devrait être gérée qu’à la marge par le secteur public.

Les prix des logements dans les grandes agglomérations ont continué à augmenter en 2016 ainsi que les loyers. Une évolution qui justifie encore et toujours l’augmentation du parc administré. Et pourtant l’insuffisance du parc locatif privé est la conséquence de l’action administrative :

  • les restrictions au droit de construire ont raréfié les terrains constructibles et augmenté leurs prix : il faut voir la réglementation particulièrement florissante en matière de plans de prévention des risques naturels ou technologiques, protection des découvertes archéologiques, loi littoral, sites classés, ou encore protection des terrains agricoles. Les PLU sont par ailleurs de plus en plus contraignants ;
  • les normes ont augmenté le coût de construction au m2 et la surface minimale par logement : depuis 15 ans, les coûts de construction ont augmenté de 60% dont un tiers imputable à la réglementation ;
  • les pourcentages obligatoires de logements sociaux (y compris dans les programmes privés) et leurs prix plafond renchérissent encore le coût des logements neufs en zone urbaine par report de la charge foncière sur le privé, cette règle est particulièrement vraie en zone tendue, notamment en Ile-de-France ;
  • les mesures de protection des acheteurs, les exigences extra-légales de nombreuses municipalités et les délais d’obtention des permis ont augmenté coûts financiers et coûts d’assurance : le ministre du logement citait cette semaine le cas de Toulouse où 60% des permis de construire font l’objet de recours ;
  • le déséquilibre juridique accru entre bailleurs et locataires a découragé les bailleurs institutionnels qui ont cédé leur parc d’habitation pour ne plus représenter que 2% du marché locatif, puis les bailleurs privés qui ont diminué leurs investissements. Une majorité de bailleurs privés sont de petits propriétaires de deux ou trois logements. La protection étendue des locataires, les délais de jugement et d’exécution en cas d’expulsion qui peuvent souvent durer jusqu’à deux ans, pendant lesquels le propriétaire ne touchera aucun revenu alors qu’il devra payer taxes et emprunt, tout cela rend les propriétaires très sensibles au risque d’impayé qui peut très vite les décourager ;
  • le blocage des loyers, la possible mise en place du prélèvement à la source, et l’augmentation des taxes locales ont renforcé la chute de l’investissement locatif privé.

La hausse des prix des logements et des loyers, est donc, comme on le voit, causée en grande partie par l’action administrative.

Elle a par conséquent entraîné une hausse du budget de l’APL (aide personnalisée au logement (18 milliards d’euros). Initialement instaurée il y a 50 ans pour permettre aux personnes à faible revenu de se loger dans le secteur libre, elle devait se substituer progressivement à l’aide publique à la construction dite « aide à la pierre ». Mais la diminution du parc locatif privé due à un excès de réglementation, fait que l’APL est accusée de contribuer à la hausse des loyers et que l’aide à la pierre a été maintenue !   

Réforme Macron-Mézard

D’après ce que l’on sait aujourd’hui la réforme annoncée devrait corriger certains des défauts évidents du système actuel. Le ministre du logement s’est exprimé cette semaine pour présenter le projet de loi qui poursuivra la baisse des APL en parallèle de mesures permettant la baisse des loyers.

Après le tollé suscité par la déclaration d’Emmanuel Macron demandant aux bailleurs privés de faire un effort, le ministre du Logement a expliqué vouloir négocier avec les bailleurs sociaux soulignant que même si la discussion est difficile, il existe des marges de manœuvre. Le gouvernement prévoit de compenser cette baisse demandée aux bailleurs sociaux par des facilités en matière de durée des prêts ou de blocage du taux du livret A.

Le gouvernement travaille aussi à la mise au point de formules qui permettent aux locataires de racheter 40.000 logements sociaux par an pour un potentiel de ressources de l’ordre de 3 milliards d’€, qui donnera les moyens aux HLM d’investir dans la réhabilitation de logements, même si le gouvernement veut faire une pause dans les normes techniques. Une politique de ventes justifiable pour de nombreuses raisons (souhait des locataires, meilleure gestion du parc existant), mais moins par le besoin de financement des organismes HLM pour lesquels la Caisse des dépôts et consignations dispose déjà de capitaux surabondants issus du Livret A.     

Enfin, dernier levier, le gouvernement veut durcir les surloyers, ce mécanisme qui s’applique aux locataires du parc social dont les revenus dépassent les plafonds de ressources, afin de libérer leurs logements, augmentant ainsi l’offre dans le parc social.

L’objectif non-dit est de faire des économies pour environ 2 milliards sur le budget de la politique du logement.

Mais rien ne prouve à ce jour que le gouvernement soit prêt à contraindre l’administration et les organismes publics à renoncer à gérer eux-mêmes une part de plus en plus importante du logement des Français. En 2009 et plusieurs fois auparavant, l’engagement des organismes HLM de vendre 40.000 de leurs logements n’a pas été respecté, le niveau des cessions se limitant à quatre à six mille par an. Pour que, cette fois-ci, la réforme soit effective, il faudrait quelques mesures fortes pour affirmer que l’on va renoncer à un système administratif instauré pour faire face aux destructions de la guerre et qui a montré depuis son peu d’efficacité :

  • abroger progressivement la loi ALUR et les 25% de logements sociaux de la loi SRU en commençant par l’imposer au niveau des communautés de communes ;
  • rééquilibrer les rapports juridiques entre bailleurs et locataires ;
  • libérer la constructibilité en revenant à des règles de volume, de prospect et de viabilité ;
  • baisser le coût de la construction par l’allègement des normes et des taxes ;
  • égaliser la fiscalité sur la construction et sur les loyers entre le secteur privé et le secteur social ;
  • diminuer le nombre des organismes HLM et réserver les logements sociaux libérés à ceux qui, même avec l’APL, ne peuvent pas accéder aux logements du secteur privé…

Sans préjuger de la future loi en préparation on sait déjà que les mesures fiscales énumérées ci-dessus ne font pas partie du programme :

  • l’ISF sera maintenu sur le parc locatif privé ;
  • les loyers ne bénéficieront pas de la baisse de l’IR résultant de la flat tax à 30% sur les revenus du capital ; au contraire ils subiront la hausse de 1,7 point de CSG ;
  • les cessions immobilières continueront à supporter une fiscalité paralysante…

On peut redouter que l’allègement des contraintes sur le logement privé soit donc insuffisant pour en relancer le développement, ce qui justifiera bientôt de nouveaux développements du logement administré !

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