Budget et fiscalité

Plus-values immobilières : non à la taxation sur l'inflation !

18 novembre 2010 • l'équipe de la Fondation iFRAP

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Les plus-values immobilières réalisées par les particuliers sont actuellement frappées non seulement par l'impôt sur le revenu (prélèvement forfaitaire de 16% qui sera probablement augmenté à 19% en 2011) mais également, depuis 2004, par les prélèvements sociaux (dont le taux va sans doute bientôt dépasser les 12,3%). Au-delà de 15 ans, ces plus-values sont, pour l'instant, exonérées du paiement de l'impôt et des cotisations sociales. Cependant, au prétexte d'aligner ces prélèvements sur ceux qui pèsent sur les plus-values mobilières, l'Assemblée Nationale vient d'adopter un amendement on ne peut plus contestable visant à remettre en cause l'exonération de cotisations sociales.

Bernard Zimmern, Président de la Fondation iFRAP, a cosigné cette tribune dans Le Figaro du 18 novembre 2010.

Si cette disposition était confirmée, le vendeur serait taxé non sur la plus-value véritablement réalisée, mais sur la hausse de valeur de son bien tenant à l'inflation ! Comme une double peine, cette étrange taxe s'appliquerait, de plus, à des biens détenus depuis longtemps dans le patrimoine. Même si la résidence principale n'est pas visée, tous les autres biens immobiliers le sont, tels les maisons, appartements, terres agricoles et forêts. Pour un bien acquis en 1960, la valeur de la monnaie a, selon l'INSEE, augmenté de 8,25 fois. Autrement dit, ce qui a été acquis 100 en 1960 générerait en 2010 une « plus-value » de 725, uniquement due à l'inflation et que le législateur prévoit de taxer à 12,3% !

Une telle taxe frapperait donc une plus-value qui… n'existe pas. Les biens immobiliers détenus sur une longue période ne sont pourtant pas des biens de spéculation. C'est même pour cette raison que les gouvernements européens ont toujours prévu des abattements et une durée minimum nécessaire pour les défiscaliser : 15 ans en France, 10 ans en Allemagne, 8 ans en Belgique et 5 ans en Italie. Par ailleurs, au sein de l'Union européenne, une proportion très importante de pays exonère les plus-values dès lors – c'est le bon sens – que la durée de détention du bien est supérieure à un certain seuil.

Outil parmi d'autres destiné à augmenter les recettes fiscales de l'Etat, sans accorder la moindre contrepartie pour la France de propriétaires, cette taxe créerait inévitablement des tensions sur le marché immobilier, réduirait le nombre de biens mis en vente et favoriserait, par ricochet, la hausse des prix et la réduction du pouvoir d'achat (immobilier) des Français. Cela conforterait, par ailleurs, la France dans son statut de championne de la pression fiscale. Elle ne rapporterait, enfin, pas les milliards attendus par Bercy car même si le volume des transactions immobilières représentait, en septembre 2010, près de 230 milliards d'euros, soit environ 12% du PIB, les propriétaires décaleront la cession de leurs biens.

Si l'on peut comprendre que l'Etat cherche à limiter et à taxer la spéculation financière de court ou moyen terme, il doit, en matière de plus-values à long terme, continuer à déduire du montant imposable la hausse due à la seule érosion monétaire. A moins qu'il n'assume de taxer… l'inflation !

Bruno de La Roche Saint André – Président de la Fédération nationale de la Propriété Privée Rurale

Jean Perrin – Président de l'Union nationale de la Propriété Immobilière

Henri Plauche Gillon – Président de la Fédération des Forestiers privés de France

Bernard Zimmern – Président de la Fondation iFRAP

Commentaires

  • Par OULES • Posté le 21/11/2010 à 16:24 je mets en débat la proposition suivante:
    L’inflation des prix des terrains constructibles rend de plus en plus inaccessible le logement (que ce soit par accession à la propriété ou par location) à des ménages aux revenus modestes et même moyens.

    Et les «Projets d’Aménagement et de Développement Durable» (PADD) prescrits par les instances territoriales appliquant le droit et les orientations gouvernementales d’urbanisme qui vont vers une densification (pour économiser l’énergie fossile et réduire les gaz à effet de serre) ne font qu’accentuer cette tendance.

    Pour limiter l’impact de cette dérive (d’une économie d’un marché très spécifique que sont les droits à construire) les services de l’Etat et des collectivités territoriales multiplient des prescriptions du droit de l’urbanisme et dépensent beaucoup d’efforts pour obtenir que 20% des logements de programmes collectifs soient «aidés», afin d’être accessibles aux ménages à faibles revenus.

    Et pendant ce temps, les mêmes autorités de l’Etat et des collectivités territoriales enrichissent des propriétaires qui sont acteurs (chanceux mais sans effort ou mérite quelconque) dans cette inflation des prix du foncier. En effet, par la simple décision d’un Conseil municipal ou Communautaire votant un «Plan Local d’Urbanisme» (PLU), leur terrain agricole, ou forestier, ou en friche, devient subitement constructible et voit sa valeur foncière multipliée par dix ou plus!

    Pourquoi cet enrichissement potentiel n’est il pas équitablement partagé entre la collectivité territoriale qui en décide (et qui se ruine par ailleurs pour construire des logements sociaux) et le propriétaire chanceux (qui souvent dormait...)?

    Proposons donc que ce propriétaire s’engage à vendre la moitié de son terrain, au prix de sa valeur antérieure, à la collectivité territoriale qui en a grandement besoin pour réaliser le programme de logements sociaux de son «Plan Local Habitat» (PLH).

    On nous rétorque le droit constitutionnel et sacré de la libre disposition d’un bien par son propriétaire ? Et bien libre à ce propriétaire dont le terrain pourrait devenir constructible de refuser : la collectivité territoriale en prendra acte et n’appliquera pas sa baguette magique de constructibilité au dit terrain !

    Pourquoi les grands partis politiques (de droite comme de gauche) ne proposent ils pas de réformer pour cet objectif la loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain) ?

    On nous dira que des dispositions fiscales (sur les transmissions et plus-values) vont dans ce sens: mais outre le fait qu’elles sont d’un rapport très marginal, elles n’apportent pas physiquement les terrains nécessaires aux collectivités territoriales qui sont acteurs du logement social.

    Au moment où les grands mots de justice et solidarité sont si souvent rappelés, nous attendons un débat sur cette proposition de bon sens.
    Pour bien comprendre, supposons que je sois maire d’une commune comportant 1000 logements et que je prépare un PLU pour 1200 logements.

    Je mets sur la place publique un plan de nouveaux terrains potentiellement constructibles pour 500 logements, dans lesquels je n'en retiendrai certains que pour 200.

    Et je déclare que je n'accorderai la constructibilité qu'aux premiers propriétaires qui accepteront de m'en céder la moitié à leur valeur actuelle, jusqu'à atteindre l’objectif de 200: premier arrivé, premier servi ! Et tant pis pour les 300 qui ont refusé, ou répondu trop tard...
    Quel principe de droit Européen s'opposerait il à la confection des PLU par cette méthode d'adjudication publique, après adaptation de la loi SRU pour légitimer (au sens premier du terme) ce processus ?

    Cela paraît ainsi beaucoup plus transparent et équitable que par les nombreux rendez-vous discrets du Maire avec des propriétaires spéculateurs (pratiques actuelles).
  • Par Bernard Zimmern • Posté le 19/11/2010 à 12:43 Votre remarque est en effet très intéressante.

    Elle oblige à se demander si plus-values mobilières et immobilières sont de même nature.

    Je ne le crois pas; en mobilier, vous pouvez entrer et sortir d'un titre en quelques heures avec des coûts de transaction extrêmement faibles. En immobilier, vous êtes bloqué pour de nombreuses années ne serait-ce que parce que les coûts de transaction, impliquant en pariculier cadastre, recherche d'un acquéreur (il n'y a pas de bourse, encore moins de bourse sur Internet) sont beaucoup plus élevés et imposent une détention beaucoup plus longue si on veut être rentable.

    Le fait que certains fassent des plus-values énormes ne m'impressionne pas: c'est aussi le cas en mobilier où ceux qui ont acheté du Cisco ou du Warren Buffet ou duFacebook au départ sont devenus millionaires.

    Les plus-values effectuées en immobilier sur moins de 5 ans sont d'ailleurs taxées au taux plein.
  • Par Jean-Pierre • Posté le 19/11/2010 à 12:43 La taxation sur l'inflation incluse dans la plus value est malheureusement générale, qu'il s'agisse de biens mobiliers (placements monétaires, actions) que de biens immobiliers.

    D'autre part, pourquoi la non taxation de la plus value des biens immobiliers détenus par les particuliers serait-elle moins morale fiscalement que la taxation des revenus mobiliers ?

    Des plus value considérables sont réalisées sans aucune taxation par des particuliers qui ont le plus souvent hérité de ces biens.

    Je citerai le cas des terrains agricoles qui bénéficient d'une transformation en terrain à bâtir : dans mon village de la périphérie de Lille, une famille a vu ainsi passer 160 000 m2 de terres agricoles en terrain à bâtir, ce qui lui apermis de faire une plus value immobilière de 24 millions d'euros(150 euros le m2 x 160 000 m2); est ce moral ?

    Je précise que ces terrains ont été ensuite revendus en lots au prix de 250 euros le m2.
    Même en prenant un exemple plus modeste, est-il normal de ne pas taxer une surface de 5 000 m2 devenue à bâtir quand la plus value est de 750 000 euros ?
    Je pense qu'un organisme comme l'IFRAP ne devrait pas se faire le porte parole de lobbies qui profitent effrontément d'un paradis fiscal.

    Comme à l'habitude, on mettra en avant pour conserver ce privilège exhorbitant le fait qu'il y a deux tout petits "profiteurs fiscaux" et qu'il ne faut pas les pénaliser ....
    Jean-Pierre
  • Par Le webmaster de la Fondation iFRAP • Posté le 19/11/2010 à 10:39 Le texte a été retiré le 18/11 par l'Assemblée nationale.
    Bernard Zimmern

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