Budget et fiscalité

La crise du logement aggravée par la réglementation et l'impôt

07 mars 2013 • Jean-François Bauer

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Les investisseurs institutionnels se sont peu à peu retirés de l'investissement locatif dans le logement en raison de sa faible rentabilité et d'une législation de plus en plus favorable aux locataires en place. Le marché des logements neufs aujourd'hui repose essentiellement sur les achats des particuliers, pour un usage familial ou pour un investissement locatif encouragé par des systèmes de défiscalisation.

Les mesures fiscales récentes dont le durcissement de la taxation des plus-values immobilières par l'ancienne majorité mais surtout le retour à l'ancien barème de l'ISF et l'annonce par le nouveau gouvernement de mesures à venir de blocage des loyers et de réquisition ont déclenché l'attentisme des candidats à l'investissement locatif.

Et pourtant, la baisse de la demande de logements neufs qui a suivi n'a pas entraîné de baisse des prix, parce que :

- L'incertitude sur la taxation spécifique des ventes de terrain à bâtir, prévue par la dernière loi de finances puis censurée par le Conseil constitutionnel, contribue à l'attentisme des propriétaires de terrains, donc à leur rareté et au maintien de leurs prix.

- L'inflation des normes, principalement la Règlementation Thermique 2012 et la généralisation des normes "handicapés" augmentent le coût au m2 et la surface unitaire des logements neufs.

Mais c'est le durcissement de la loi SRU qui est la principale raison des hausses de coût : le pourcentage minimum de logements sociaux dans les agglomérations vient d'être porté de 20 à 25%.

Faute de pouvoir acheter de grandes quantités de logements anciens pour en faire des logements sociaux et remonter ainsi leur pourcentage, les villes sont obligées de faire porter l'essentiel de l'effort sur la construction neuve ; par exemple pour l'urbanisation d'une ancienne zone industrielle, une grande métropole est obligée d'imposer 55% de logements sociaux pour contribuer à augmenter le pourcentage total de la ville.

Bien que ces 55% se décomposent en 35% seulement de logements sociaux locatifs et 20% de logements sociaux en accession, comme la charge foncière au m2 sera répartie à proportion de 100 euros pour le locatif social (pour respecter les plafonds de prix HLM), 200 euros pour l'accession sociale et 400 euros pour les 45% de logements libres pour un prix moyen de 250 euros, les logements libres supporteront 70% de la charge foncière totale. C'est comme si, pour les logements libres, le prix du terrain était augmenté de 60% !

Dans l'exemple cité, un appartement du secteur libre de 70 m2 supportera un surcoût de 10.000 euros, qui devrait être de la responsabilité de la collectivité. En éliminant des candidats acheteurs, ce surcout ralentira la construction de logements libres et, par contrecoup, celle des logements sociaux.

Cette hausse des prix de la construction neuve, malgré la baisse de la demande, se répercute inévitablement sur le marché de l'ancien dont les prix baissent peu malgré la crise et la baisse du nombre de transactions. Ajouté au durcissement des critères d'ouverture de prêts par les banques, ce maintien des prix exclut de plus en plus du marché les primo accédants qui devront rester locataires.

Ainsi on en arrive simultanément à ralentir la construction neuve par la hausse des prix et à augmenter la demande locative. Si, comme la profession du bâtiment l'a annoncé, la construction neuve retombe en 2013 un peu au-dessus de 300.000 logements contre 430.000 en 2011, ce ne sont pas les mesures de contraintes administratives pour trouver des logements supplémentaires (augmentation de la taxation des logements vacants, menaces de réquisition…) qui compenseront les 100.000 logements manquants tous les ans !

Lorsque l'échec de cette politique aura été constaté, ira-t-on vers une relance économique de la construction par :

- la densification des zones urbaines (cf. l'augmentation de 30% de la constructibilité votée puis annulée en 2012),

- l'allègement des normes et une délivrance plus rapide des permis de construire,

- une meilleure protection des bailleurs contre les impayés des locataires,

- un allègement de l'ISF sur l'investissement locatif,

- une gestion rationnelle du parc de logements sociaux en en faisant sortir les ménages qui ont atteint un niveau de revenu ou un nombre de personnes dans le ménage qui ne justifient plus l'attribution d'un logement aidé par la collectivité,

Ou au contraire vers un surcroît d'impôts et de contraintes :

- une taxation supplémentaire des résidences secondaires et des terrains insuffisamment bâtis (comme il était proposé par des amendements non adoptés à la dernière loi de finances),

- une nouvelle augmentation du pourcentage de la loi SRU,

- la réquisition des logements vacants des particuliers… ?

La réponse à cette question nous dira vers quel type de société notre gouvernement veut nous conduire.

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