Ordonnances / Fiscalité

ORDONNANCE, Supprimer l’exonération d’IS des bailleurs sociaux

19 juillet 2017

ordonnance_logement.jpg

[Document clef en main] Les réformes sont urgentes. Le prochain président doit pouvoir agir vite. Dans ce cadre, la Fondation iFRAP met à disposition de la Société civile et des élus, des projets de lois, d'ordonnances ou de décrets "clef en main" pour lancer les réformes nécessaires en France le plus vite possible. 

Exposé des motifs

La France compte 17% de logements sociaux, soit deux fois la moyenne européenne (8,6%), nettement plus que l’Italie (5,3%) ou l’Allemagne (4,6%) et un peu moins que le Royaume-Uni et la Suède (18%).

Le développement du logement social en Europe s’est fait alors que le parc immobilier avait été ravagé par des conflits et par des lois d’urgence. Mais aujourd’hui, de nombreux gouvernements européens sont conscients des inconvénients inhérents au logement social ; ils estiment que les revenus du parc de logements, considérable et largement amorti, dont disposent les bailleurs sociaux, doivent suffire à assurer l’entretien et le renouvellement de ce parc.  Cela se traduit par un dégonflement du parc et par des mesures pour supprimer ou réduire les avantages fiscaux des bailleurs sociaux.

En Allemagne, arrivés en fin de conventionnement, les logements sociaux suivent ensuite les règles du secteur privé. Cela a permis de réduire progressivement leur nombre, passé de 8 à 1,5 million entre 1980 et 2012 : ils ne représentent plus que 4% du parc total des logements. Plus d’un million de logements sociaux, propriété des villes ou des Länder, ont été vendus à des investisseurs.

Au Royaume-Uni, où 18% du parc est loué par des organismes sociaux dont la moitié dépend des communes et l’autre moitié d’associations sociales, le « right to buy » mis en place par les conservateurs et fortement encouragé ensuite par les gouvernements travaillistes a permis de vendre 2 millions de logements sociaux à leurs locataires depuis 1980.

Aux Pays-Bas, où le pourcentage de logements sociaux est le plus élevé en Europe, avec 33% en 2012 (en recul cependant), des augmentations de loyers de 1 à 5% par an sont appliquées aux locataires disposant de revenus supérieurs à 2.900 euros par mois. Cette mesure a été prise sous l’impulsion de la Commission européenne, soucieuse que ces logements sociaux n’exercent pas une concurrence déloyale à l’encontre des bailleurs privés. Le gouvernement a effacé les dettes des bailleurs sociaux à hauteur de 16 milliards d’euros et leur a supprimé toutes les aides. Depuis 2013, il les a soumis à une taxe spéciale, en plus de l’impôt sur les sociétés, qui devrait rapporter 1,7 milliard d’euros en 2017. En dépit de ce parc social important, la part des propriétaires occupants est passée de 28% en 1950 à 57% en 2009, les acheteurs étant encouragés par des mesures fiscales très substantielles.

En Suède, où le parc social représente 18% des logements, une loi de 2011 a décidé que les entreprises de logement social ne recevraient plus de subventions publiques et devraient gérer leur parc comme les logements appartenant à des bailleurs privés.

En France aussi, la Cour des comptes, dans un tout récent rapport d’évaluation de la politique du logement social, recommande une gestion plus dynamique (vente/construction) de leur parc par les bailleurs sociaux. Elle souligne que l’offre de ces logements est mal adapté aux besoins actuels. Elle constate par exemple que le parc social est encore majoritairement composé de 3 à 5 pièces alors que les demandeurs souhaitent de petits logements. De même, la demande de logement social porte à 73% sur les zones tendues -essentiellement en région parisienne- alors que la proportion de logements sociaux vacants dans les départements de province est souvent important.

Pour mieux adapter le parc social à la réalité de la demande, il sera nécessaire de déconventionner une partie des logements sociaux existants. Cette possibilité existe déjà, à l’initiative des préfets. Elle est pourtant insuffisamment utilisée. L’une des raisons à cela est l’importance des avantages fiscaux dont bénéficient les organismes de logement social : exonération de l’impôt sur les sociétés ; TVA à taux réduit sur les constructions et sur certains travaux ; exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties pour les logements sociaux pendant une durée variable, pouvant aller jusqu’à 30 ans.

Ces avantages, certes, visent à permettre d’abaisser le loyer des logements sociaux en-dessous des loyers du marché. Mais lorsqu’ils ne sont pas ciblés sur des opérations précises, ils bénéficient tout autant, voire plus, à des bailleurs sociaux dont le parc est peu adapté à la demande et qui construisent peu, qu’aux bailleurs qui mériteraient vraiment d’être aidés. Ce constat s’applique au premier chef à l’exonération de l’impôt sur les sociétés. Qui plus est, cette exonération peut jouer comme un frein à la conversion du parc social en parc privé dans les zones peu tendues, car les bailleurs sociaux basculeraient alors vers le régime fiscal de l’impôt sur les sociétés pour une partie de leurs logements.

Pour faciliter la nécessaire recomposition du parc de logements sociaux français, il est ainsi proposé de supprimer l’exonération de l’impôt sur les sociétés pour les organismes de logement social, actuellement fixée par l’article 207-1 4° du code général des impôts. Le coût de cette exonération pour le budget de l’Etat est évalué à un milliard d’euros par an.

Cette réforme pourra ultérieurement être complétée par un rapprochement du statut des organismes HLM et des bailleurs privés et un assouplissement des règles de rémunération du capital, afin d’attirer de nouveaux investisseurs capables de financer toute la chaîne du logement, de l’offre de logements très sociaux dans certaines zones tendues aux logements intermédiaires.

Cette mesure concernera, par définition, les bailleurs sociaux qui présentent un résultat positif. Mais ceux qui consentent un important effort de construction neuve ou de construction/réhabilitation, pesant sur leurs résultats, devraient être faiblement impactés.

[ci-après article à insérer dans la prochaine loi de finances : loi de finances rectificative pour 2017 ou loi de finances pour 2018]


PROJET DE LOI

Le Premier ministre,

Sur le rapport de …,

Vu l’article 39 de la Constitution,

Vu la loi organique relative aux lois de finances,

Décrète :

Le présent projet de loi, délibéré en conseil des ministres après avis du Conseil d’État, sera présenté à l’Assemblée nationale par …, qui sera chargé(e) d’en exposer les motifs et d’en soutenir la discussion.

 

PREMIÈRE PARTIE : CONDITIONS GÉNÉRALES DE L’ÉQUILIBRE FINANCIER

TITRE PREMIER : DISPOSITIONS RELATIVES AUX RESSOURCES

Article  :

Suppression de l’exonération de l’impôt sur les sociétés en faveur des organismes de logement social

 

L’article 207-1 4° du code général des impôts est abrogé.

 

Fermer

Newsletter

Inscrivez-vous à la lettre d'information hebdomadaire de la Fondation iFRAP.

Recevez chaque semaine notre lettre d'information pour vous tenir au courant de l'activité et des travaux de la Fondation iFRAP.