Emploi et politiques sociales

La crise du logement et la nouvelle assurance loyers impayés

L'irresponsabilité n'est pas la solution

04 février 2010 • Philippe François

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Comme chaque année, les 237 pages du rapport sur le logement de la Fondation Abbé Pierre décrivent les multiples difficultés à se loger que rencontrent les diffférentes catégories de Français. Mais côté solutions, ce sont toujours celles qui n'ont pas marché qui sont proposées : toujours plus d'interventions publiques (HLM, contrôles, lois, contraintes), toujours moins d'initiatives privées.
Avec la nouvelle assurance loyers impayés, le gouvernement montre qu'il a compris pourquoi la France manque de logements locatifs privés : les loyers impayés combinés à la longueur et l'incertitude des procédures judiciaires. Mais au lieu de résoudre le problème, l'État a choisi de rajouter une couche d'administration.

Pour un locataire dans un logement locatif privé, pas de coûteuse tuyauterie « Livret A – Caisse des dépôts – office HLM – subventions – mairie – préfecture », pas de fuites tout au long du circuit et pas de soupçons de favoritisme dans l'attribution du logement.
Au contraire, le propriétaire privé s'occupe lui-même de son bien et son locataire est responsable et fier d'avoir choisi lui-même son logement plutôt que de se l'être vu attribuer par une commission anonyme.
Malgré tous les avantages de la gestion privée, c'est le nombre de HLM qui ne cesse de croître alors que le nombre de propriétaires privés stagne.

Les grands investisseurs (banques, assurances, sociétés immobilières) ont déserté ce secteur.
Les petits résistent grâce à des exonérations fiscales coûteuses pour le budget de l'État et dont l'instabilité démontre l'inconséquence qui a prévalu lors de leur mise en place : De Robien, De Robien recentré, Périssol, Besson, Demessine, Borloo, Borloo populaire, Borloo ancien, Scellier.

Garantie des risques locatifs (GRL)

En moyenne tous les 15 ans, pour chacun des logements qu'il loue, chaque propriétaire est confronté à une crise de non-paiement du loyer et/ou de dégradation de son bien.
Le problème est donc sérieux, d'un point de vue à la fois financier et humain.

Il existait jusqu'à présent deux palliatifs sous forme d'assurance loyer impayé et détérioration : un système purement privé, mis en place par les assureurs, et un système semi-public, mis en place avec le 1 % logement.
La nouvelle GRL est un système public qui étend la garantie de loyers à des personnes souvent exclues du marché locatif privé : locataire en CDI et loyer entre 33 et 50 % des revenus ou locataire en CDD et loyer représentant jusqu'à 50 % des revenus.
En cas d'impayés ou de dégradation, les sommes dues seront payées automatiquement au propriétaire.
Le coût de la GRL est de 2,5 % des loyers et charges.
Le 1 % logement et l'État contribueront à la prise en charge des populations les plus difficiles pour des montants inconnus.

Un coût croissant

L'objectif de la GRL est de décider des centaines de milliers de propriétaires réticents à mettre leur logement sur le marché et permettre à des personnes exclues du logement privé d'y avoir accès.
Le système est complexe avec ses quatre intermédiaires : l'assureur privé (MMA, par exemple), l'Union d'économie sociale pour le logement (UESL), la société GRL Gestion et l'Association pour l'accès aux garanties locatives (AAGL).
L'UESL, fédération des organismes de 1 % logement, définit les modalités de mise en œuvre du GRL.
L'AAGL, dirigée par les partenaires sociaux, a un rôle de surveillance du mécanisme.

GRL Gestion signe les contrats avec les assureurs privés et fait le suivi social et contentieux des locataires en cas de non-paiement des loyers ou de « détériorations immobilières ».
Elle recrute déjà, et va devoir le faire massivement.
Si le quart des propriétaires et 1 million de logements entrent dans ce système, avec un taux de sinistre de 6 % par an, GRL Gestion aura rapidement 60 000 dossiers contentieux à suivre en permanence dans toute la France.
Ce système est bienveillant, mais son coût va inévitablement augmenter, le propriétaire et le locataire étant rendus moins responsables, donc moins vigilants.
Et, en cas de problème, la relation personnelle et gratuite propriétaire-locataire sera remplacée par une relation anonyme et coûteuse propriétaire-administration GRL-assureur privé-locataire.

Depuis 2007 le gouvernement a envoyé trois signaux négatifs aux propriétaires bailleurs :

- modification de l'indice d'indexation des loyers en leur défaveur,

- réduction de la caution de 2 à 1 mois,

- incompatibilité entre GRL et caution.

Le système déresponsabilisant de la GRL n'est pas de nature à les rassurer.
Son coût est à leur charge et va augmenter.
Seul un retour à la liberté d'entreprendre pourrait les décider à investir dans le logement locatif, ce qui résoudrait la crise du logement en France.
C'est la règle dans les pays étrangers qui ne connaissent pas une telle pénurie (Canada et Allemagne, par exemple).

GRL Gestion recrute :

- gestionnaire de sinistres

- délégué régional

- chargé d'études statistiques

- assistant informatique

Commentaires

  • Par spiritoo • Posté le 04/02/2010 à 21:36 Pour rebondir sur le marché locatif au Canada, il est effectivement beaucoup plus souple pour une raison simple : la plus grande facilité d'expulser les locataires non payeurs. Cela se traduit par une plus grande souplesse des propriétaires, moins tatillons, et tout le monde est gagnant.

    Il m'y est même arrivé de louer un logement sans que ma propriétaire canadienne me demande le moindre papier ! La confiance existe encore en Amérique...

    En France, le gouvernement ajoute sans cesses des nouvelles règles, taxes, aides dans tous les sens...Pour réduire la pénurie de logements, plutôt qu'une assurance dérésponsabilisante, pourquoi pas des expulsions ? les gens du privé expulsés sont relogés en HLM, et des HLM sont libérés par les gens qui trouvent de la place dans les logements privés remis sur le marché par des propriétaires moins irréels dans leurs exigeances..
  • Par PL • Posté le 04/02/2010 à 21:05 C'est un problème de diarrhée. De diarrhée législative s'entend.

    Tous nos gouvernants croient qu'on résout un problème par une loi ou un décret. D'où la maladie susnommée et l'hyperinflation de textes.

    Ils n'ont pas compris que c'est l'équilibre dans l'échange qui crée la stabilité des comportements et non les règlements. Toute loi trop coercitive est donc contournée.

    Par exemple, un gérant pour compte propre et pour compte de tiers d'un nombre respectable d'appartements, me dit que dans toute ville touristique ou de congrès qui vit toute l'année, il conseille la location meublée saisonnière. Ailleurs, il demande 4 fois le loyer et /ou une caution; l'avantage de cette dernière – qui n'est jamais appelée – est de faire pression par personnes interposées sur l'indélicat. Et ça marche.

    Comme la voie aux enfers pavée de bonne volonté, nos élus PRODUISENT de l'exclusion.
  • Par YP • Posté le 04/02/2010 à 20:32 Je suis d'accord avec votre analyse mais pour ma part je pense qu'il est temps de revenir à une situation plus saine.
    On doit faciliter les expulsions en cas de non respect des ses obligations contractuelles par le locataire.
    Il est également temps de supprimer les APL ainsi que les incitations fiscales de toutes sortes en faveur de l'immobilier. je trouve incroyable que le moteur principal d'un investissement soit d'échapper en partie à l'impôt et de ce fait , se faire assister par d'autres contribuables. La difficulté de ce loger vient en partie du prix des logements, prix maintenus artificiellement hauts par une perfusion d'argent public.

    En supprimant ces injections, le marché retrouvera un équilibre naturel. Nous sommes dans une situation d'assistanat des investisseurs et des locataires profondément malsaine.
    Mme Boutin avait mis en place le rachat par les HLM de logements neufs n'ayant pas trouvé preneurs, maintenant M. Apparu veut investir 4 milliards d'euros dans le rachat de logements vides avec, à la clé, une exonération de taxation de plus values pour les vendeurs. je n'ai rien contre les investisseurs mais je trouve pour le moins curieux que les personnes qui vivent de leur travail soient proportionnellement les plus ponctionnées.
  • Par Bailleur lambda • Posté le 04/02/2010 à 19:53 Des logements, il y en a plein les vitrines des agences de locations (Exemple : 20 000 logements vides à Belfort, etc.).

    Ce sont les locataires solvables qui manquent.

    Pour les solvabiliser (loyer et charges mensuels représentant entre 33 à 50 % de leurs ressouces)le gouvernement a imaginé une assurance dite GRL (Garantie des Risques Locatifs), aux frais du bailleur (!!??).

    Sauf que GRL version n° 1 a été annulée d'autorité le 16 décembre 2009 et que la version n° 2, dite Universelle, n'a toujours pas de décrets opérationnels à ce jour, les compagnies d'assurances négociant toujours les conditions.

    Avec 41 impôts et taxes cumulatifs distincts sur l'investissement locatif en cycle complet, le bailleur se doit de sélectionner ses candidats locataires, sinon le tribunal reconnaîtra une prise de risques inconsidérés constitutive de mauvaise gestion (et déboutera le bailleur). Il est absurde qu'un logement vide revienne financièrement moins cher en définitive que la prise de risque d'un locataire en limite de solvabilité. Et si vous avez un contentieux, vous partez pour 2,5 à 3 ans de procédure judiciaire avec un fine une décision de justice d'expulsion pour laquelle M. le Préfet refusera le concours de la force publique au nom de troubles potentiels à l'ordre public.

    Qui investira dans le logement locatif dans ces conditions sans faire un tri sévère de solvabilité de ses candidats locataires ? Même à rejeter 80 % des candidats pour insolvabilité !!!

    Le même aveuglement idéologique durant un demi-siècle consécutif, "le méchant bailleur exploiteur de ce pauvre locataire", conduit à cette situation aujourd'hui complètement bloquée. Elle ne se débloquera pas par des rustines mais par une mise à plat de toute l'organisation du secteur économique du logement locatif.

    Messieurs les Politiques, vous avez du travail !

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