Emploi et politiques sociales

La crise du logement et la nouvelle assurance loyers impayés

L'irresponsabilité n'est pas la solution

04 février 2010 • Philippe François

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Comme chaque année, les 237 pages du rapport sur le logement de la Fondation Abbé Pierre décrivent les multiples difficultés à se loger que rencontrent les diffférentes catégories de Français. Mais côté solutions, ce sont toujours celles qui n'ont pas marché qui sont proposées : toujours plus d'interventions publiques (HLM, contrôles, lois, contraintes), toujours moins d'initiatives privées.
Avec la nouvelle assurance loyers impayés, le gouvernement montre qu'il a compris pourquoi la France manque de logements locatifs privés : les loyers impayés combinés à la longueur et l'incertitude des procédures judiciaires. Mais au lieu de résoudre le problème, l'État a choisi de rajouter une couche d'administration.

Pour un locataire dans un logement locatif privé, pas de coûteuse tuyauterie « Livret A – Caisse des dépôts – office HLM – subventions – mairie – préfecture », pas de fuites tout au long du circuit et pas de soupçons de favoritisme dans l'attribution du logement.
Au contraire, le propriétaire privé s'occupe lui-même de son bien et son locataire est responsable et fier d'avoir choisi lui-même son logement plutôt que de se l'être vu attribuer par une commission anonyme.
Malgré tous les avantages de la gestion privée, c'est le nombre de HLM qui ne cesse de croître alors que le nombre de propriétaires privés stagne.

Les grands investisseurs (banques, assurances, sociétés immobilières) ont déserté ce secteur.
Les petits résistent grâce à des exonérations fiscales coûteuses pour le budget de l'État et dont l'instabilité démontre l'inconséquence qui a prévalu lors de leur mise en place : De Robien, De Robien recentré, Périssol, Besson, Demessine, Borloo, Borloo populaire, Borloo ancien, Scellier.

Garantie des risques locatifs (GRL)

En moyenne tous les 15 ans, pour chacun des logements qu'il loue, chaque propriétaire est confronté à une crise de non-paiement du loyer et/ou de dégradation de son bien.
Le problème est donc sérieux, d'un point de vue à la fois financier et humain.

Il existait jusqu'à présent deux palliatifs sous forme d'assurance loyer impayé et détérioration : un système purement privé, mis en place par les assureurs, et un système semi-public, mis en place avec le 1 % logement.
La nouvelle GRL est un système public qui étend la garantie de loyers à des personnes souvent exclues du marché locatif privé : locataire en CDI et loyer entre 33 et 50 % des revenus ou locataire en CDD et loyer représentant jusqu'à 50 % des revenus.
En cas d'impayés ou de dégradation, les sommes dues seront payées automatiquement au propriétaire.
Le coût de la GRL est de 2,5 % des loyers et charges.
Le 1 % logement et l'État contribueront à la prise en charge des populations les plus difficiles pour des montants inconnus.

Un coût croissant

L'objectif de la GRL est de décider des centaines de milliers de propriétaires réticents à mettre leur logement sur le marché et permettre à des personnes exclues du logement privé d'y avoir accès.
Le système est complexe avec ses quatre intermédiaires : l'assureur privé (MMA, par exemple), l'Union d'économie sociale pour le logement (UESL), la société GRL Gestion et l'Association pour l'accès aux garanties locatives (AAGL).
L'UESL, fédération des organismes de 1 % logement, définit les modalités de mise en œuvre du GRL.
L'AAGL, dirigée par les partenaires sociaux, a un rôle de surveillance du mécanisme.

GRL Gestion signe les contrats avec les assureurs privés et fait le suivi social et contentieux des locataires en cas de non-paiement des loyers ou de « détériorations immobilières ».
Elle recrute déjà, et va devoir le faire massivement.
Si le quart des propriétaires et 1 million de logements entrent dans ce système, avec un taux de sinistre de 6 % par an, GRL Gestion aura rapidement 60 000 dossiers contentieux à suivre en permanence dans toute la France.
Ce système est bienveillant, mais son coût va inévitablement augmenter, le propriétaire et le locataire étant rendus moins responsables, donc moins vigilants.
Et, en cas de problème, la relation personnelle et gratuite propriétaire-locataire sera remplacée par une relation anonyme et coûteuse propriétaire-administration GRL-assureur privé-locataire.

Depuis 2007 le gouvernement a envoyé trois signaux négatifs aux propriétaires bailleurs :

- modification de l'indice d'indexation des loyers en leur défaveur,

- réduction de la caution de 2 à 1 mois,

- incompatibilité entre GRL et caution.

Le système déresponsabilisant de la GRL n'est pas de nature à les rassurer.
Son coût est à leur charge et va augmenter.
Seul un retour à la liberté d'entreprendre pourrait les décider à investir dans le logement locatif, ce qui résoudrait la crise du logement en France.
C'est la règle dans les pays étrangers qui ne connaissent pas une telle pénurie (Canada et Allemagne, par exemple).

GRL Gestion recrute :

- gestionnaire de sinistres

- délégué régional

- chargé d'études statistiques

- assistant informatique

Commentaires

  • Par JV • Posté le 05/02/2010 à 23:42 Il serait bien préférable de subventionner le locataire plutôt que le logement.
  • Par merou des iles • Posté le 05/02/2010 à 17:18 La grand majorité des gens ne savent pas qu'il y a entre 250 000 et 300 000 logements qui disparaissent chaque année du marché car ils sont devenus inhabitables ( dangereux, obsolètes,démolis, etc. )

    Les HLM ne peuvent construire que quelques dizaines de milliers de logements par an.

    Or, la fiscalité fait tout pour décourager l'investissement privé dans les logements à louer.

    Si on y rajoute les problèmes que posent la législation française pour les loyers impayés, la France n'est pas près de sortir de la pénurie de logements.

    Il manque au minimum de 2 000 000 de logements en France.

    De plus, la population de la France augmente de plusieurs centaines de milliers d'habitants pas an, qu'il faut loger.

    Il faudrait des décénies pour rattraper le retard et à la condition que l'incroyable fiscalité française sur l'immobilier change.

    On en est loin.

    Les HLM sont définitivement incapables de répondre à la demande.

    A noter que dans les pays où il n'y a pas de pénurie de logements il n'y a pas d'HLM ....
  • Par CD • Posté le 05/02/2010 à 13:22 Parmi les doléances des bailleurs : la suppression, l'an passé, du forfait fiscal BIC pour les meublés.
    Nous pouvions louer en meublé jusqu'à 80 000 euro ttc - et avions droit à un abattement de 70%. Ce qui était un certain encouragement à louer, malgré toutes les horreurs.
    Aujourd'hui, le seuil est passé à 32 000 et l'abattement à 50%
    Résultat immédiat : les jeunes autour de moi qui s'engouffraient dans ce système afin de préparer leur retraite ont cessé. Perso, j'ai cessé à la seconde de louer mon plus grand appartement, afin de rester en dessous du seuil avec le reste. D'ailleurs, finalement, lassée et insécurisée, je vais profiter de la baisse des taux pour vendre et replacer à Berlin.
  • Par CA • Posté le 05/02/2010 à 09:21 Je suis propriétaire bailleur. De plusieurs logements et petits studios en très proche banlieue parisienne. Qui se louent très très bien. Et qui sont le type même de biens que je devrais garder.
    Mais je suis tellement insupportée par toutes cette succession de lois stupides et inadaptées, haineuses et ridicules, que je me demande si je ne vais pas tout vendre, pour racheter et louer à Genève ou Lausanne.
    Non pas pour frauder le fisc ou habiter ailleurs, mais tout simplement pour avoir la paix. Ne plus me taper cette névrose franco-française. Compter sur les lois stables, adaptées. Fuir cet état d'esprit tordu et toutes ces stupidités.

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