Logement social et HLM - La sous-évaluation des surloyers

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De 1997 à 2004, le nombre de locataires HLM soumis à un surloyer a été divisé par trois. En 2004, sur les 3,2 millions de ménages logés en HLM, seuls 77 000 payaient un surloyer d’un montant moyen de 42 € par mois. Jusqu’en 2008, avec la complicité des organismes HLM, des élus locaux et des gouvernements, la situation a continué à se détériorer. Les surloyers de « solidarité » décidés par la loi Boutin et appliqués depuis le 1er janvier 2009 déclenchent de vives réactions. Justifiées ou pas ?

Que des ménages avec deux enfants, disposant de plus de 9 000 € de revenus nets imposables par mois occupent des HLM a aussi fini par choquer.

Non seulement, ils profitent de loyers anormalement bas, mais ils occupent des logements au détriment de candidats en liste d’attente qui en ont vraiment besoin. Le montant du surloyer dépend d’une formule tenant compte de la taille du logement, du revenu des locataires, du quartier d’habitation et du loyer précédent.

 La formule est complexe, mais le ministère du Logement a publié trois cas types pour la ville de Paris, présentés dans le tableau 1.

 L’enquête publiée le 12 juin par Le Parisien (cf. tableau 2) permet de vérifier sur des cas réels les données fournies par le ministère du Logement. L’iFRAP y ajoute les prix du marché pour ces types de logements.

 L’association Dossier familial a quant à elle publié un cas représentatif d’une grande ville de province (tableau 3).

Tableau 1 : Les 3 cas types cités par le ministère du Logement

Ménage	Revenu mensuel	Appartement	Loyer actuel	Surloyer	Nouveau loyer	Loyer secteur privé
Célibataire	3 170 €	45 m2	316 €	483 €	799 €	900 €
Couple, 2 enfants	6 177 €	60 m2	422 €	311 €	733 €	1 200 €
Couple, 3 enfants	9 800 €	75 m2	527 €	1 104 €	1 632 €	1 500 €
Dans le cas n° 3, le nouveau loyer serait ramené à 1 500 euros.

Tableau 2 : L’enquête publiée le 12 juin par Le Parisien

Ménage	Revenu mensuel	Appartement	Loyer actuel	Surloyer	Nouveau loyer	Loyer secteur privé
Couple, 1 enfant	5 500 €	F4 - 85 m2 Paris XVe	650 €	200 €	850 €	1 500 €
Couple, 1 enfant	6 000 €	F4 – 82 m2 paris XIVe	600 €	469 €	1 069 €	1 440 €

Tableau 3 : Le cas publié par l’association Dossier familial

Ménage	Revenu mensuel	Appartement	Loyer actuel	Surloyer	Nouveau loyer	Loyer secteur privé (estimation)
Couple, 1 enfant	3 600 €	70 m2	392 €	65 €	457 €	800 €

Ces six exemples concernent des ménages aux revenus très supérieurs aux plafonds de revenus fixés pour accéder à un HLM. En pratique, 5 % des ménages en HLM ont des revenus supérieurs aux plafonds. Pour la très grande majorité d’entre eux, leurs surloyers se situeront en dessous de 50 € par mois.

Cherche excuse, sociale si possible

L’augmentation des loyers est naturellement désagréable pour les locataires qui bénéficiaient de conditions exceptionnellement avantageuses. Mais leur réaction extrêmement vive et leur accord pour se plaindre dans la presse nominativement et sans la moindre gêne témoignent d’une forme d’inconscience.

Mis à part le cri « On est là depuis 30 ans ! » qui implique qu’ils ont bénéficié d’une subvention de 150 000 €, l’autre argument mis en avant par ces heureux locataires est le respect de la mixité sociale. En réalité, les zones sensibles et de revitalisation sont exclues de l’application de ces surloyers. Et, à Paris notamment, les personnes soumises à un surloyer important habitent des quartiers et des immeubles paisibles. Très peu de ménages disposant de 6 000 € de revenus nets par mois se dévouent à rester dans des quartiers « difficiles » pour favoriser la mixité sociale. Curieusement, les organismes HLM et de nombreux élus locaux sont réticents, voire très défavorables à ces surloyers modérés, arguant à la fois que ces mesures portent atteinte à la mixité sociale et qu’ils ne vont pas libérer de logements. « Attendre du nouveau barème qu’il permette de libérer de nombreux logements est une chimère », a déclaré Jean-Yves Mano, adjoint PS au logement. En effet, même avec ces surloyers, les loyers restent tellement inférieurs à ceux du marché que très peu de locataires quittent leurs logements.

Désinformation

Les surloyers donnent lieu à la diffusion de données très alarmistes de la part d’associations de locataires HLM, de partis politiques et de simples particuliers. « Des loyers qui vont doubler ou tripler », « des surloyers de 1 000, voire 1 700 € par mois », « des locataires qui vont quitter en masse des immeubles parisiens », « des locataires contraints de partir dans les 3 mois », « des personnes de plus de 80 ans expulsées sans ménagement »… Avec les nombreux garde-fous prévus dans la loi, ces craintes tiennent du fantasme. Le surloyer de 1 700 €, par exemple, suppose des revenus imposables de plus de 10 000 € par mois si le loyer précédent était de 800 €. À Paris, sur les 120 000 locataires HLM, seulement 4 500 sont soumis à un surloyer. En Île-de-France, la Semidep, qui gère 2 000 logements, n’a identifié que 99 cas de surloyers.

Dès la fin 2009, si le ministère publie le nombre de ménages touchés par les surloyers, le montant moyen des surloyers et leur distribution, les revenus et le domaine d’activité (privé ou public) des intéressés, on verra que les opposants aux surloyers de solidarité veulent seulement protéger quelques milliers de personnes qui auraient dû quitter les HLM depuis longtemps ou, au moins, payer un loyer correspondant au service qui leur est rendu.

Les principaux garde-fous de la loi Boutin

 Pas de surloyer pour les revenus supérieurs de moins de 20 % aux plafonds.
 Le total « loyer + surloyer » ne peut dépasser 25 % des revenus.
 Le total « loyer + surloyer » ne peut dépasser le niveau des loyers du secteur privé.
 Pas de changement de logements pour les plus de 65 ans.
 Seuls les ménages dont les revenus dépassent deux fois le plafond de revenus (soit plus de 9 000 € de revenus nets par mois pour un couple avec deux enfants) devront quitter leur logement dans les 3 ans.

Le triste palmarès du logement administré

 Maison Borloo à 100 000 € : quelques centaines au lieu des 20 000 prévues par an.
 Maison Boutin à 15 € par mois : 3 000 au lieu des 15 000 prévues fin 2009.
 Accession à la propriété de logements neufs construits par les HLM : 15 000, un nombre inchangé par rapport aux années précédentes, au lieu des 30 000 auxquels les organismes HLM s’étaient engagés en 2007.
 Vente d’appartements HLM existants à leurs locataires : moins de 8 000, au lieu des 43 000 par an que les organismes HLM s’étaient engagés à vendre.
 Surloyers : le niveau des loyers, en incluant les surloyers, reste très inférieur à celui du secteur privé. Très peu de locataires libèrent leur HLM.

L’intervention directe de l’État dans le domaine du logement est très peu efficace. Monsieur Benoist Apparu, secrétaire d’État au Logement, ne créez pas de « Maison Apparu » et renoncez à l’espoir de réformer les organismes HLM, mais libérez le secteur privé du logement locatif !

Source : rapports gouvernementaux sur l’application des surloyers, juin 2003 et octobre 2005.

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