La réforme des valeurs locatives dans les collectivités territoriales

Les contribuables pris en otages ?

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En lançant un projet de réforme des bases locatives cadastrales sur lesquelles sont assises la taxe d’habitation et les taxes foncières, le gouvernement veut prolonger son action de nettoyage de la fiscalité locale entamée avec le remplacement de la taxe professionnelle, en s’attaquant cette fois-ci aux assiettes fiscales locales. En effet, les valeurs locatives cadastrales rentrent dans la définition de l’assiette de l’ensemble des impôts locaux directs (les deux impôts fonciers, la taxe d’habitation et la taxe professionnelle à des hauteurs oscillant entre 80% et 16% suivant les impôts). Résultat, cette réforme va concerner tout le monde, les entreprises comme les simples particuliers et sera tout sauf neutre pour le portefeuille des contribuables… puisque les bases actuelles d’évaluation datent dans le meilleur des cas de 1970.

Mais attention, cette réforme est à haut risque car concrètement, l’alignement des valeurs cadastrales sur les valeurs locatives du parc immobilier privé nécessiterait en matière de taxe d’habitation, un rattrapage de près de 123,5% ! A droit constant si les impôts locaux ne sont pas modifiés, cela représenterait un effort fiscal sans précédent… mais pas pour tout le monde car il aboutirait, compte-tenu des systèmes de plafonnement des impôts locaux et des mécanismes péréquateurs, à consolider plutôt les situations acquises. Comment est-on arrivé à une situation aussi déséquilibrée ? D’une part en raison des errements de l’administration fiscale elle-même, d’autre part avec la complicité tacite des élus locaux… explications :

La révision des bases locatives cadastrales, des transferts importants pour des effets limités… sauf pour le contribuable

En arrêtant en 1970 (avec actualisation partielle 1980) la valeur des bases locatives cadastrales et en fixant une indexation par revalorisation annuelle limitée, le législateur a provoqué une distorsion dans l’évaluation fiscale des biens immobiliers par rapport à leur standing :

 une distorsion tout d’abord en faveur de l’immobilier ancien : c’est le cas des centres-villes vétustes en 1970 et qui ont depuis retrouvé leur lustre d’antan grâce au dispositif Malraux sans être fiscalisés localement à due concurrence. Qu’il s’agisse des commodités ou de la distribution des pièces, les grilles d’évaluation de 1970 leur sont toujours favorables.
 une distorsion en sens inverse au détriment des villes nouvelles et de leurs logements sociaux, qui à l’époque disposaient de tout le confort moderne. Ces bases locatives ont eu tendance à être plutôt sur-évaluées.

En clair, actuellement certains locataires logés à La Courneuve, paient une taxe d’habitation comparable à celle d’autres locataires situés dans le centre de Paris.

L’injustice est-elle pour autant flagrante ? Rien n’est moins sûr car en vérité, les taxes locales sont plafonnées pour les contribuables les plus modestes. Ainsi la taxe d’habitation est-elle limitée pour ces foyers fiscaux à 3,44% de leurs revenus [1]. Il s’en suit que la différence (suivant des volumes eux-mêmes normés) est compensée par la péréquation horizontale des communes les plus riches en direction des plus pauvres et surtout par l’Etat qui garantit la plupart des exonérations et dégrèvements ainsi accordés. Une réforme sèche conduirait donc à des effets de transferts intra et intercommunaux massifs allant de pair avec un effondrement des taux d’imposition (et inévitablement des différentiels de taux négatifs) afin de limiter l’explosion de la pression fiscale. Cela conduirait alors à conforter les communes les plus défavorisées dans une posture d’assistanat aux crochets des municipalités voisines les mieux loties, tout en mettant à mal le tissu des petits commerçants urbains dont les activités sont actuellement relativement peu imposées mais disposant également de faibles marges, ainsi que les retraités modestes présents généralement dans les locaux anciens en centre-ville.

La mesure impacterait également indirectement la construction de logements, d’abord sur le segment de la rénovation du logement ancien qui ne bénéficierait plus de « coup de pouce fiscal » né de la sous-évaluation de l’assiette foncière ; ensuite et principalement sur le segment du logement neuf qui serait touché par contre-coup par l’envolée des bases locatives et au plus mauvais moment puisque nous sommes entrés depuis peu dans une période baissière du marché de l’immobilier. Or jusqu’à présent ce sont les constructions neuves qui à elles seules ont tiré la fiscalité locale vers le haut en en accroissant les assiettes fiscales indépendamment de la hausse des valeurs locatives et de la hausse des taux des impôts locaux.

En réalité, tous ces dysfonctionnements auraient pu être évités si l’administration du cadastre et les services de la DGFiP avaient fait consciencieusement leur travail, car la loi du 18 juillet 1974 prévoyait déjà une révision générale des bases locatives tous les six ans, doublée d’une actualisation triennale afin de tenir compte du prix des loyers (ultime et dernière mise à jour en 1980) assortie d’une revalorisation annuelle (mesure qui fut appliquée) mais sur des bases régulièrement révisées (ce qui ne fut jamais le cas). Une revalorisation régulière aurait eu pour effet de freiner drastiquement l’envolée des taux d’impositions votés par les collectivités locales et contribué à modérer la pression fiscale. Une défaillance qu’il faut donc attribuer d’abord aux carences de l’administration fiscale et ensuite au manque de volontarisme des élus locaux.

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